Налог на недвижимость в испании для нерезидентов

Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов

Покупая недвижимость в Испании, будьте готовы к тому, что нужно будет оплатить не только стоимость недвижимости, но и другие сборы, а именно налоги. Хотя налоги на имущество в Испании считаются весьма умеренными, лучше заранее позаботиться о том, с чем Вам предстоит столкнуться, и грамотно рассчитать свои возможности.
Так какие налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов? Давайте разберемся с этой темой вместе с экономистом Екатериной Сухобрус , представителем компании Easy Tax and Legal SL, осуществляющей бухгалтерское и юридическое сопровождение физических лиц, не являющихся гражданами Испании.

Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов — федеральный налог

Предположим, у Вас есть дом в Испании, в котором Вы живёте сами. Сами — значит не сдаёте в аренду. В таком случае Вы ежегодно оплачиваете налог нерезидента. Он федеральный, т.е. процентная ставка по всей стране одинакова, и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости Вашей недвижимости.
Что такое кадастровая стоимость? Это зафиксированная цена, которая назначается государством и зависит от стоимости земли и самого строения. Эту информацию всегда можно узнать в отделении местной налоговой, а когда Вы покупаете объект недвижимости, Вам так же должны её озвучить. Кадастровая стоимость может отличаться от стоимости покупки – как в сторону минус, так и в сторону плюс.

Как рассчитывается налог нерезидента?

Берется 2% от кадастровой стоимости если таковая НЕ была пересмотрена за последние 10 лет, и 1,1% в случае если она была пересмотрена. От получившейся базы берется 24% если владелец не резидент ЕС. Допустим, что кадастровая стоимость Вашей недвижимости 60 000 евро, и она была пересмотрена последний раз в 2004 году. Берём 2 % = 1200 евро. 1200*0,24 = 288 евро в год.
Важно помнить, что декларации Вам нужно подавать самостоятельно, т.е. они не списываются автоматически с Вашего счёта в банке. Сделать это в зарубежной стране нерезиденту довольно сложно, поэтому мы рекомендуем пользоваться услугами асессоров. За подачу деклараций нерезидента на недвижимость они берут около 130 евро.

Налог от сдачи в аренду нерезидентами

Когда Вы сдаёте недвижимость в аренду, то будьте готовы платить налоговой 24% от дохода если вы не резидент ЕС. Налог платится ежеквартально. Если в какие-то месяца недвижимость не сдается, то пересчет идет исходя из суммы, которую вы должны были заплатить за год без аренды. То есть за дни сдачи в аренду вы платите 24% от арендной платы, а за пустые дни налог рассчитывается от кадастровой стоимости. Если вы хотите быть законопослушным владельцем нерезидентом , то всегда лучше перестраховаться.

Местный налог на недвижимость

В каждой области Испании у этого налога свои коэффициенты. Первый год муниципальная администрация пришлёт на адрес приобретенной недвижимости письменное оповещение, так что следите за Вашим почтовым ящиком. А в последующие года Вы можете сообщить администрации Ваши банковские данные, и налог будет списываться со счёта автоматически раз в год , примерно в Сентябре-Ноябре (зависит от региона).
В каждом муниципалитете своя налоговая ставка, которая варьируется по Испании от 0,4 до 1,1%. В городе Торревьеха на побережье Коста Бланка, коэффициент для расчета на 2017 год составляет 0,425%.

Так рассчитывается налог для владельца недвижимости в Торревьехе: Кадастровая стоимость квартиры = 60.000 евро;
Налог на недвижимость = 60.000 x 0,00425% = 255 евро в год;

Налог на продажу недвижимости в Испании

При продаже недвижимости Вам необходимо оплатить подоходный налог для нерезидентов и налог на прирост земельной стоимости.
Как рассчитать подоходный налог на продажу недвижимости в Испании для нерезидентов? Например, вы купили квартиру в Аликанте за 65 000 евро, а продаете за 75 000 евро. Эта разница в 10 000 евро облагается налогом, ставка которого 19%. Значит, ваш налог на прибыль с продажи недвижимости составит 1900 евро.
За время между покупкой и продажей может подорожать не только недвижимость, но и земля. Налог на прирост земельной стоимости рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью земли в год продажи и год покупки, помноженной на определенный коэффициент.

Налог на покупку недвижимости

Налог на покупку недвижимости тоже зависит от региона.
Покупка недвижимости нерезидентом в округе Аликанте например, ведет за собой налог в размере 10% от стоимости сделки. Иногда продавец или агентство недвижимости предлагает в договоре о покупке занизить цену недвижимости с целью чтобы и продавцу, и вам нужно было меньше платить налог. Например, квартиру стоимостью в 100 000 евро предлагают зафиксировать в договоре в 75 000 евро.

Однако следует иметь в виду, что налоговая пристально следит за подобными нарушениями. Последние несколько лет существует неприятная практика у новых владельцев недвижимости с заниженной ценой в договоре. Спустя некоторое время после покупки им приходит письмо из налоговой с просьбой доплатить налог.
Нужно помнить, что у любой недвижимости помимо цены есть ещё кадастровая стоимость, от которой рассчитывается так сказать, «реальная» стоимость жилья. Несколько лет назад цены на недвижимость в Испании были выше, и квартира за 100 000 евро могла быть зарегистрирована в кадастре со стоимостью 90 000 евро. Получается, вы покупаете за 100 000 евро, регистрируете за 75 000, в кадастре налоговая увидит стоимость 90 000. И они пришлют вам налог на эту разницу в цене, так называемое среди русских владельцев «письмо счастья» из испанской налоговой.

Поэтому при оформлении недвижимости обращаете внимание на выписку из кадастра и просите агентство квитанцию суммы из налоговой. Если у Вас есть причины занизить стоимость в официальных документах, то будьте готовы получить письмо. А так мы советуем записывать те цифры, которые есть на самом деле. Иногда квартира может продаваться дешевле, чем она записана в кадастре и это может быть выгодной сделкой. Решать Вам. Главное, тщательно проверяйте информацию, прежде чем принять решение.

Это налоги для резидентов и нерезидентов при покупке и продаже недвижимости в Испании.

Многие люди сомневаются в налогах, которые им придется платить при покупке или продаже дома в Испании. Эта статья призвана объяснить резидента и нерезидента на покупку и продажу имущества в простой форме, с помощью экономиста и налогового консультанта Хосе Мигеля Гольпе Сааведра. Мы рассмотрим налог на прирост капитала и другие налоги, которые должны быть выплачены испанскому государству, автономным сообществам или муниципалитетам.

При покупке дома в Испании, все физические лица обязаны платить следующие налоги:

  • НДС: этот налог должен быть оплачен любым, кто покупает недавно построенный дом в Испании. Вообще говоря, дом считается новой постройкой, когда он продается непосредственно застройщиком, за некоторыми исключениями, например, когда недвижимость была арендована. Сумма НДС будет рассчитываться как 10% от продажной стоимости, окончательной цены закрытия, как это указано в титульном акте.
  • ITP (налог на передачу имущества): ITP применяется к свойствам, к которым не применяется НДС, что в основном означает, что он оплачивается теми, кто покупает подержанный/подержанный дом или, когда после строительства или реабилитации имущества, лицо, отличное от застройщика, продает имущество. В этом случае ITP должен быть оплачен в автономном сообществе, в котором находится недвижимость. Процент, который будет применяться к конечной цене, зависит от автономного сообщества и личной ситуации налогоплательщика.
Читайте так же:  Образец заполнения декларации по возврату налоговых вычетов

Любой, кто владеет недвижимостью в Испании, должен будет платить следующие ежегодные налоги:

При продаже недвижимости в Испании существует один важный налог, о котором должны знать как резиденты, так и нерезиденты:

  • Plusvalía (налог на прирост капитала): когда имущество продается, существует обязательство платить «Plusvalía» за увеличение стоимости имущества. Это налог, который будет выплачиваться местным властям лицом, которое продает недвижимость. В настоящее время в Испании это очень спорный налог, потому что были случаи, когда он взимался даже тогда, когда владелец получает убытки от продажи своего имущества.

Подоходный налог в Испании

Поделитесь статьей

Подоходный налог в Испании взимается с доходов физических лиц, при этом налогообложение резидентов и нерезидентов происходит по-разному. Общая информация о налогообложении иностранцев в Испании представлена в статье «Налоги в Испании: памятка для иностранцев». В то время как резиденты Испании платят налог на доходы физических лиц – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (сокращенно – IRPF), нерезиденты являются плательщиками совершенно иного налога – налога на доходы нерезидентов – Impuesto sobre la Renta de No Residentes (сокращенно – IRNR).


И если резиденты Испании обязаны отчитываться по любым доходам, полученным в любой точке мира, то нерезиденты отчитываются лишь по доходам, полученным на территории Испании.

Также необходимо помнить, что резиденты Испании обязаны ежегодно декларировать имущество, находящееся за пределами Испании, оценочная стоимость которого превышает 50 тыс. евро. Сокрытие данных или представление недостоверных сведений чревато крупными штрафами.

Подоходный налог в Испании для резидентов

Подоходный налог в Испании обязаны платить физические лица, работающие по найму, либо не работающие, но получающие пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду, дивидендов, процентов и т.п., а также индивидуальные предприниматели и предприниматели-профессионалы, состоящие в профессиональных коллегиях (адвокаты, архитекторы, инженеры и т.д.).

Налоговая кампания проходит ежегодно с апреля по июнь. В это время происходит подача налоговых деклараций и окончательный расчет по налогу. По итогам годовой декларации налогоплательщику может быть доначислена сумма налога к уплате в бюджет, либо наоборот, сумма к возврату.

Какой подоходный налог в Испании платят резиденты?

Подоходный налог в Испании для резидентов начисляется по прогрессивной шкале. Ставки налога представляют собой сумму государственной и региональной квот. Т.е. часть собранных средств угодит в госбюджет, а часть – в бюджет автономии. При этом каждая автономия вправе устанавливать собственные квоты, а также вводить дополнительные льготы и вычеты.

В Каталонии минимальная ставка налога составляет 21,50%, а максимальная – 48% (для доходов свыше 175 тыс. евро).

Так выглядит прогрессивная шкала подоходного налога в Каталонии:

а) Государственная квота.

Налогооблагаемая база (до, евро) Фиксированная квота налога, евро Остаток налогооблагаемой базы (до, евро) Государственная ставка налога, %
0,00 0,00 12.450,00 9,50 12.450,00 1.182,75 7.750,00 12,00 20.200,00 2.112,75 15.000,00 15,00 35.200,00 4.362,75 24.800,00 18,50 60.000,00 8.950,75 И более 22,50

б) Квота автономии.

Налогооблагаемая база (до, евро) Фиксированная квота налога, евро Остаток налогооблагаемой базы (до, евро) Ставка по налогу в Каталонии, %
0,00 0,00 17.707,20 12,00 17.707,20 2.124,86 15.300,00 14,00 33.007,20 4.266,86 20.400,00 18,50 53.407,20 8.040,86 66.593,00 21,50 20.000,20 22.358,36 55.000,00 23,50 175.000,20 35.283,36 И более 25,50

Если источником дохода являются дивиденды от участия в уставных капиталах компаний, то подоходный налог рассчитывается следующим образом:

  • При доходе до тыс. евро – по ставке 19%
  • При доходе от 6 до 50 тыс. евро – по ставке 21%
  • При доходе свыше 50 тыс. евро – по ставке 23%

Подоходный налог в Испании для резидентов: льготы и вычеты

Начнем с того, что далеко не все физические лица-резиденты обязаны подавать годовую налоговую декларацию. При невысоком уровне дохода подача декларации является добровольной.

Если имеется один единственный работодатель, и сумма годового дохода от работы на него составляет менее 22 тыс. евро, то декларацию подавать необязательно. То же самое происходит, если работодателей несколько, но доход, полученный от работы на второго и последующих, не превысил 1,5 тыс. евро. Если же превысил, то декларацию следует подавать лишь в случае получения общего годового дохода в сумме более 12 тыс. евро. Если источником дохода является недвижимость в Испании, то декларация подается тогда, когда сумма дохода превышает 1 тыс. евро.

При расчете налога учитываются различные необлагаемые минимумы, льготы и вычеты. Необлагаемый персональный минимум составляет 5,55 тыс. евро. На ребенка, находящегося на иждивении родителей, можно получить налоговый вычет до 2,4 тыс. евро. Также существует ряд льгот для лиц старше 65 лет или имеющих степень инвалидности.

Законодательство Испании закрепляет за налогоплательщиками право подачи индивидуальной или совместной декларации. Т.е. может подаваться одна декларация на семью, а может – несколько индивидуальных. Каждый налогоплательщик и каждая семья вправе выбирать самостоятельно, какой вариант подачи им более выгоден.

Декларация подоходного налога в Испании

В самом начале налоговой кампании налоговая служба Испании дает гражданам возможность скачать с официального сайта и ознакомиться с черновиками деклараций.

Если налогоплательщик согласен со всеми полученными данными, он может подтвердить декларацию в электронном виде. В случае возникновения вопросов необходимо обратиться к асессору – специалисту по бухгалтерскому и налоговому учету.

Как недвижимость и сделки с ней облагаются IRNR?

Рассмотрим, как этот налог затрагивает интересы владельцев испанской недвижимости.

1. Пассивное владение недвижимостью.

Многие владельцы говорят, что они уже платят налог на недвижимость по присылаемым им квитанциям, или он автоматически списывается с их счета в банке. Действительно, так уплачивается еще один налог на недвижимость — IBI, Impuesto sobre bienes inmuebles. По IRNR же, нужно самостоятельно подавать декларацию и производить расчет налога, о чем мы ниже поговорим подробнее.

IRNR нужно платить даже если вы владеете недвижимостью и не извлекаете доход от сдачи ее в аренду. Закон вменяет вам в доход сумму, равную:

  • 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости, если переоценка этой стоимости проводилась после 1 января 1994 года, либо
  • 2% от кадастровой стоимости недвижимости в остальных случаях;

В 2015 году вы владели квартирой, кадастровая стоимость которой составляет 86000 евро и переоценка кадастровой стоимости была произведена после 1994 года.

Кадастровую стоимость, кстати, можно посмотреть в вашей квитанции по упомянутому выше IBI.

Соответственно, ваш вмененный доход от владения квартирой составит 86000×1,1%= 946 евро.

Этот доход облагается по ставке 24%: 946×24%=227 евро.

То есть вы должны заплатить 227 евро.

2. Сдача недвижимости в аренду.

Доходы от сдачу недвижимости в аренду также облагаются IRNR. Причем, при сдаче в аренду вмененный доход, указанный в пункте 1, не применяется.

Читайте так же:  Порядок исчисления земельного налога для физических лиц

В 2015 году вы владели квартирой, кадастровая стоимость которой составляет 86000 евро и переоценка кадастровой стоимости была произведена после 1994 года. Причем, 60 дней указанная квартира сдавалась в аренду, доход от которой составил 2100 евро.

Общая сумма налога будет рассчитываться так:

2100×24%=504 евро — налог на доходы от сдачи в аренду;

946×24%x305/365=189,71 евро налог на вмененный доход, рассчитанный пропорционально количеству дней, когда квартира не сдавалась в аренду;

189,71+504=693,71 евро — общая сумма налога, подлежащая уплате.

3. Продажа недвижимости.

В случае продажи недвижимости, полученный доход считается как разница между ценой продажи и ценой приобретения (с учетом расходов). Устанавливаются специальные коэффициенты индексации, которые применяются в зависимости от года приобретения недвижимости. Например, если недвижимость приобреталась в 2010 году, к цене приобретения применяется коэффициент 1,0406.

Какие проблемы могут ждать, если вы не платили IRNR?

А теперь, один из самых важных моментов. При продаже недвижимости нерезидентном, покупатель удерживает и перечисляет в бюджет 3% от стоимости в счет уплаты IRNR продавцом. Если, в результате расчета, налог окажется меньше удержанной покупателем суммы, вы сможете возместить его из бюджета. Тут-то и проверят, как вы платили IRNR по этому объекту недвижимости. И, если декларации не подавались и налог не платился, в возмещении откажут.

Возможно, еще и оштрафуют и взыщут пени. В Испании срок давности для выявления и взыскания налоговой недоимки — четыре года.

Бывали случаи, что без уплаты этого налога не выдавали справку об отсутствии задолженности, необходимую для продления резиденции (ВНЖ) в Испании.

Налоги и расходы, обусловленные правом собственности на недвижимость:

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles – ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество: если, согласно данным Реестра собственности, на 1 января отчетного года вы являетесь собственником объекта недвижимости, то необходимо перечислить в бюджет минимум 0,4% от его кадастровой стоимости. Законом ограничена процентная ставка данного налога – 1,17% для городских строений и 1,11% для построек сельских (€200-800 в год).
  • Impuesto sobre la Renta de No Residentes – налог на доходы нерезидентов: для владельцев жилья, не являющихся гражданами Испании и не сдающих жилье в аренду, установлена, тем не менее налоговая ставка – 2% от кадастровой стоимости объекта. Для нерезидентов-арендодателей размер данного налога составляет почти 25%.
  • Impuesto sobre el patrimonio – налог на состояние – платят резиденты и нерезиденты, владеющие имуществом на сумму не менее €90 000, по прогрессивной шкале (0,2–2,5%; от €300 в год). Налогообложению подлежат объекты недвижимости, банковские вклады, страховые полисы, временные доходы, антиквариат, произведения искусства, предметы роскоши – шубы, драгоценности, спортивные автомобили, яхты, самолеты. В свою очередь, автовладельцы в Испании уплачивают налог на транспортные средства – € 90–150 в год.

Кроме того, каждому владельцу объекта недвижимости в Испании необходимо предусмотреть следующие затраты: коммунальные платежи, страховка, услуги управляющей компании.

Налоги и платежи, связанные со сделкой купли-продажи:

  • IVA- налог на добавленную стоимость – уплачивается покупателем в случае приобретения первичного жилья от застройщика. Его ставка составляет 10% от стоимости объекта. Если приобретаются дополнительные гаражные места (больше 2-х), коммерческие помещения, земельные участки либо те же гаражные места, кладовки и т. п., но отдельно от жилого объекта, то они облагаются налоговой ставкой 21%.
  • ITP – налог на передачу собственности – также уплачивается покупателем, но уже в случае приобретения им жилья на вторичном рынке. Его размер, в среднем, составляет 6–7% и зависит от суммы сделки и региона.
  • Налог на документальные юридические действия (гербовый) – начисляется покупателю при сделке на первичном рынке и также зависит от региона (0,1–1,5%).
  • Nota Simple – проверка статуса объекта недвижимости в Реестре собственности подразумевает получение информации обо всех предыдущих собственниках и их долевом участии, а также характеристиках жилья и возможных обременениях или арестах. При непосредственном обращении в инстанцию документ обойдется в €10, а при обращении через интернет – €30.
  • IPRF – налог на прибыль (НДФЛ) – оплачивает продавец при подаче годовой декларации. Ставка рассчитывается по разнице между суммой продажи и суммой покупки с применением определенных коэффициентов
  • Gastos de cancelación de hipotecas anteriores – погашение предыдущей ипотеки – если речь идет о приобретении квартиры, находящейся в ипотеке, независимо от того, покупается она в кредит снова или нет, займ положено нотариально аннулировать. Процедура подразумевает регистрацию в Реестре собственности и по закону оплачивается продавцом.
  • Gastosnotariales – нотариальное оформление купли продажи или договора ипотеки – оплачивает покупатель; сумма зависит от действующих тарифов и стоимости объекта (€300-1750).
  • Gastosregistrales – регистрация сделки в реестре собственности – также оплачивается покупателем, согласно действующим тарифам и сумме сделки (0,5–2%).
  • Gastos de gestión – услуги управляющей компании , которыми можно воспользоваться в том случае, если вы по каким-либо причинам не можете заниматься процедурными вопросами, связанными с приобретением жилья, самостоятельно (стоимость договорная).
  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – налог на увеличение земельной стоимости – начисляется на разницу в стоимости жилого объекта с момента покупки до момента его продажи; зависит от множества факторов (текущей рыночной ситуацией, политики муниципалитета и т. п.) и составляет 21–27%; оплачивается продавцом.

В итоге, при покупке жилья на вторичном рынке затраты покупателя с учетом гонорара адвоката составляют примерно 11% от суммы сделки, а на первичном – около 14%.

Если жилье в Испании получено в наследство, государством предусмотрен impuesto de sucesiones – налог на наследство , который зависит от степени родства и стоимости объекта (7,65–34%).

Вне зависимости от наличия вида на жительство, если вы проводите в Испании более 183 дней за год, то считаетесь налоговым резидентом и обязаны платить imposto sobre la renta – подоходный налог (15-45% по 6-тиступенчатой прогрессивной шкале). Часть сборов идет в местные бюджеты, а часть – в федеральный. Физические лица с годовой рентой ниже €21 000 и одним источником дохода от него освобождены; все остальные включают платеж в декларацию, которую за прошедший год подают до 20 июня текущего.

Основные виды налогов

Физические лица платят налоги на территории Испании согласно своему налоговому статусу

Таким образом для них можно выделить два основных налога:

Видео (кликните для воспроизведения).

1. Налог на доходы физических лиц — резидентов Испании (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), которым облагаются доходы от работы, предпринимательской деятельности в качестве ИП, полученная прибыль от продажи и аренды недвижимости, а также дивиденды. Этот налог является прогрессивным и зависит от годовой суммы дохода. Его минимальная ставка составляет 19%. Стоит отметить, что к отдельным видам доходов, получаемым физическими лицами, применяются особые правила и ставки, а также налоговые вычеты и льготы. Важно отметить, что не обязаны декларировать свои доходы физические лица, доходы которых не превышают €22 000 в год при условии соблюдения всех требований законодательства.

Более подробно мы рассказали об этом виде налогов в статье — подоходный налог в Испании.

Читайте так же:  Проверить штрафы налоговой по инн

Таким образом, к примеру, если иностранный гражданин — резидент Испании работает удаленно и получает заработную плату за пределами этой страны, то он обязан подавать декларацию на доходы как физическое лицо в Испании с учетом всех правил, установленных Конвенцией об избежании двойного налогообложения. Если такой гражданин ведет предпринимательскую деятельность на территории Испании, то он также декларирует свои доходы путем подачи Декларации на доходы физических лиц.

Отдельно стоит отметить существование в Испании так называемой информационной декларации №720, согласно которой все резиденты страны обязаны информировать налоговые органы Испании о наличии в собственности имущества за границей стоимостью выше €50 000.

Документ недаром носит название «информационного»: он не обязывает к уплате налогов, а лишь предоставляет властям страны подробный отчет обо всем имуществе, которым владеет резидент за пределами Испании. (Эти же данные вносятся в декларацию о доходах.) В данный момент само существование этой декларации и ее необходимость находится на обсуждении Европейской комиссии. Пока никаких официальных решений по статусу этого документа принято не было, эксперты рекомендуют не игнорировать информационную декларацию — и подавать ее в обозначенные сроки. Таким образом, к примеру, если резидент Испании имеет за границей пять банковских счетов, на каждом из которых лежит €10 000, то он обязан задекларировать все пять счетов. Это же касается движимого и недвижимого имущества.

2. Налог на доходы нерезидентов (IRNR — Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Нерезиденты обязаны подавать налоговую декларацию на доходы, полученные на территории Испании, включая доходы от движимого и недвижимого имущества на территории Испании. Налоговая ставка, начиная с 2016 года, составляет 24%. Стоит отметить, что отдельные виды доходов, предусмотренные настоящим налогом, также рассчитываются по особым формулам.

Предпринимательская деятельность юридических лиц на территории Испании также облагается налогами

Среди основных стоит обозначить следующие:

1. НДС (IVA — El impuesto sobre el valor añadido) в Испании преимущественно составляет 21%, на отдельные виды услуг и товары существуют более низкие ставки.

2. Налог на доходы юридических лиц (IS Impuesto sobre Sociedades) составляет на данный момент 25%. Взимается один раз в год.

Более подробно об этих видах налогов вы можете прочитать в нашей статье — налоги на бизнес в Испании.

Законодательством Испании также предусмотрены другие налоги, которыми облагаются определенные товары и услуги, а также отдельные виды деятельности. Именно поэтому, если вы планируете открыть бизнес на территории Испании, необходимо обязательно получить консультацию у грамотного юриста и налогового консультанта, чтобы точно определиться с размером и характером будущих выплат.

Налоги на недвижимость в Испании

Сделки с недвижимостью

Все сделки с недвижимостью в Испании «прозрачны» и юридически надежны. Они заключаются при непосредственном участии агента недвижимости и нотариуса — регионального представителя Регистрационной палаты, законного представителя власти. То, какие суммы налогов оплачивает нерезидент при покупке недвижимости, будет зависеть от того, приобретается она на вторичном или первичном рынке.

Иные налоги, государственные пошлины и регулярные расходы, связанные с недвижимым имуществом:

  • Муниципальный налог IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles). Основным фактором для его расчета считается кадастровая стоимость недвижимости, которая на порядок ниже рыночной. Также используется коэффициент обновления кадастровой стоимости, который зависит от года вступления в силу этой кадастровой стоимости. Налоговая ставка в каждой провинции отличается также в зависимости от вида недвижимого имущества. К примеру, объекты городской недвижимости облагаются по ставке от 0,4% до 1,1% от налоговой базы. Так, IBI для квартиры в Барселоне с общей кадастровой стоимостью в 2018 году в размере €115 000 сумма IBI составит около €700 в год. Точные суммы поможет рассчитать ваш налоговый консультант. IBI начисляется в начале каждого года. Стоит иметь в виду, что его оплата может быть «привязана» к банковскому счету — и оплачиваться автоматически либо раз в год, либо поквартально.
  • Ежегодный налог на богатство (IP — Impuesto Sobre Patrimonio). Уплачивается в том случае, если налоговая база подоходного налога превышает €700 000. Налоговая ставка составляет от 0,2% до 2,5%. Самая высокая ставка применяется к объектам стоимостью выше €10,7 млн и составляет 2,5% от их общей стоимости. Для сокращения суммы этого налога рекомендуется распределять собственность между несколькими членами семьи. Для грамотной оптимизации налогов необходимо обратиться к надежному налоговому консультанту.
  • Квота Comunidad. Сбор совета жильцов за обслуживание общих зон, включая мелкий ремонт помещений. Оплачивается один раз в месяц и зависит от местоположения и характеристик общих «придомовых» территорий (бассейн, сад, парковка, подъезд и т.д.). В Барселоне ее сумма в среднем составляет от €40 до €350 в месяц для престижных объектов.
  • Коммунальные платежи. Стоит отметить, что суммы коммунальных платежей рассчитываются иначе, чем в России. К примеру, в случае отсутствия собственника и неиспользования электричества и воды, они будут рассчитываться по базовым тарифам. Счета за коммунальные платежи в Испании выставляются раз в два месяца.
  • Налог на вывоз мусора. Как правило, включается в счет на воду.

Вопрос статуса

Главный вопрос, на который максимально четко должен себе дать ответ любой человек, намеренный проводить значительную часть своей жизни в Испании, — это то, налоговым резидентом какой страны он намерен являться в будущем. От этого будет зависеть не только фактический объем налогового бремени, но и точные сроки проживания в стране, а также перспектива получения испанского гражданства. При сохранении статуса налогового резидента своей страны, иностранец в Испании оплачивает только налоги на доходы, полученные на территории Испании, в том числе с имущества, которым он владеет.

Между Россией и Испанией действует конвенция от 16.12.1998 «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и капитал». Конвенция устанавливает правила уплаты налогов на различные виды доходов: от работы, предпринимательской деятельности, от недвижимого имущества и т.д. Благодаря этому документу российские граждане могут лучшим образом планировать распределение своих доходов, в также оптимизировать налоги.

Важно отметить, что, согласно законодательству Испании, любой иностранец, проживающий более 183 дней в году на ее территории, становится ее налоговым резидентом.

Это «автоматически» означает уплату налогов на доходы (в том числе от имущества), полученные в любой точке мира, согласно испанским законам о налогообложении.

В качестве вывода

Надеемся, эта короткая заметка была полезной для вас. А иммиграционные юристы Испанского Бюро всегда помогают своим клиентам заранее предусмотреть возможные последствия переезда в Испанию на ПМЖ, минимизировать будущие расходы и риски.

Налоги в Испании: памятка для иностранцев

Поделитесь статьей

Всем покупателям недвижимости или будущим резидентам Испании непременно придется столкнуться с испанской системой налогообложения. Детально разобраться с ее нюансами поможет профессиональный налоговый консультант, но для начала стоит познакомиться с ее главными особенностями.

Процедура оплаты налогов

Декларация на доходы физических лиц подается в Испании один раз в год с 4 апреля до 27 июня текущего 2018 года за предыдущий отчетный период — с 1 января по 31 декабря прошлого 2017 года. В декларации, как ранее говорилось, указываются все доходы физического лица, полученные от работы по найму, сдачи в аренду недвижимости, осуществления предпринимательской деятельности без образования юридического лица и т.д.

Читайте так же:  Отчет по валютному контролю

При подаче декларации от собственного имени в налоговой предварительно необходимо получить электронную подпись, так как подача осуществляется в электронном формате. Декларация состоит из 52 страниц: если они заполнены верно, то система сама рассчитает сумму налога. Но сделать это непросто, поэтому, как минимум в первый раз, эксперты рекомендуют обратиться за помощью к специалисту — налоговому консультанту. Многие из них составляют предварительный опросник для клиентов, чтобы на основании ответов максимально точно заполнить декларацию. Стоимость услуг зависит от «содержания» декларации и в среднем составит от €150. Декларация налога на доходы нерезидентов может быть подана в течение всего года.

Подавать налоговую декларацию необходимо строго не позже 27 июня текущего года: в противном случае начисляются пени и штрафы.

При выявлении налоговой нарушений налогового законодательства, помимо штрафных санкций, может быть наложено эмбарго на банковские счета неплательщика.

Советы налогоплательщикам в Испании

1. Прежде чем принимать решение о смене своего резидентского статуса, взвесьте все «за» и «против» и реально оцените свою готовность потенциально получить статус налогового резидента Испании.

2. При первой подаче налоговой декларации на территории Испании обязательно воспользуйтесь услугами профессионального налогового консультанта, надежную кандидатуру которого вам порекомендует ваше агентство недвижимости.

3. Помните о льготах. К примеру, при перевозе имущества в Испанию для иностранцев действует ряд налоговых льгот. Так, не уплачиваются налоги на транспортное средство, приобретенное более чем за полгода до даты переезда. Сохраняйте копии всех счетов-фактур, включая документы на строительные и ремонтные работы. Это поможет уменьшить сумму налоговых сборов, компенсируя расходы на прирост капитала при продаже объекта. Для получения более подробной информации о возможных льготах обратитесь к представителю вашего агентства недвижимости.

Обязательный налог, о котором не знает 90% владельцев недвижимости в Испании

Получение ВНЖ без права на работу (res >

12.12.2015

Получение ВНЖ инвестора в Испании

Общаясь со многими владельцами недвижимости в Испании, которые не являются налоговыми резидентами, мы выяснили, что многие из них даже не подозревают о необходимости ежегодно уплачивать налог на доходы нерезидентов.
Этот налог — IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Налогом облагаются доходы нерезидентов от источников в Испании. Если вы не гражданин одной из стран ЕС, то ставка налога в 2016 году составит 24%.

Суть проблемы

Еще одна неприятная новость — для нерезидентов не предусмотрены никакие налоговые вычеты, то есть в случае с продажей квартиры вы не сможете ни уменьшить налоговую базу на сумму расходов по приобретению, ни применить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или всей суммы дохода, если вы владели недвижимостью более 5 лет.

Вердикт таков — 30% в казну от всей суммы сделки! Что же делать, если вам все-таки необходимо продать квартиру на родине?

Подоходный налог в Испании для нерезидентов

Как мы отметили выше, нерезиденты обязаны отчитываться лишь по доходам, полученным на территории Испании. К ним можно отнести прибыль, полученную от перепродажи недвижимости, доход от арендного бизнеса, т.е. сдачи недвижимости в аренду, проценты по депозитам, дивиденды и т.п.

Кроме того, всем нерезидентам, владеющим недвижимостью на территории Испании, вменяется доход от нее, даже если в действительности она ни цента дохода не приносит. Т.е. сама факт владения является основанием для начисления налога. В этом случае расчет налога ведется от кадастровой стоимости недвижимости: берутся 2% от стоимости, и к полученной сумме применяется ставка 19 или 24% в зависимости от гражданства нерезидента. Неуплата налога влечет начисление пени.

Общая ставка подоходного налога в Испании для нерезидентов составляет 19% для граждан ЕС, Норвегии и Исландии, и 24% для граждан других стран.

Дивиденды и проценты по банковским депозитам и иным финансовым активам, а также доход от перепродажи ценных бумаг облагаются по общей ставке 19%.

Нерезиденты подают декларацию один раз в год за исключением случаев, когда недвижимость сдается в аренду. При получении дохода от аренды подача деклараций должна быть ежеквартальной. При этом граждане ЕС вправе рассчитывать налог от нетто-дохода (т.е. сумма полученной арендной платы может быть уменьшена на сумму расходов, связанных с содержанием недвижимости), в то время как граждане других стран всегда платят налог с брутто-дохода. Наиболее полную информацию о налогообложении собственников недвижимости вы можете получить в статье «Налоги на недвижимость в Испании».

Как нерезиденту избежать 30% налога при продаже недвижимости в России

Как студенту не умереть с голоду и остаться жить в Барселоне
10 хороших новостей для инвесторов испанского рынка недвижимости

Главные понятия и особенности

Решение о покупке недвижимости принято, наготове список документов для получения ВНЖ, вся семья в предвкушении переезда… Этот радостный момент, который предшествует осуществлению долгожданной мечты, должен обязательно сопровождаться внимательным знакомством с системой налогообложения Испании — и всеми плюсами и минусами, которые она несет для иностранцев.

Как и везде в мире, в Испании налогообложению подлежат доходы от трудовой и предпринимательской деятельности, а также имеющееся в собственности движимое и недвижимое имущество, операции по покупке и продаже такого имущества. Бизнесмены подают две налоговых декларации в год: от имени физического (IRPF) и юридического лица (IS). Логично, что в Испании ставки, отчетные периоды, формулы для исчисления, формы НДФЛ и т.д. отличаются от российских. Даже для каждого вида дохода в Испании существуют свои формулы расчета налогов, а также система налоговых вычетов и льгот, верно рассчитать которые поможет профессиональный налоговый консультант. Безусловно, значительно различается и объем налогового бремени для резидентов и нерезидентов страны.

Если забегать вперед, то стоит отметить, что в целом как физическим лицам, так и бизнесменам выгоднее оставаться налоговым резидентом России, поскольку налоговые ставки в Испании выше, а некоторые из них являются прогрессивными.

Но здесь также необходимо учитывать множество факторов. Если в долгосрочных планах — полная ассимиляция в Испании и получение ее гражданства, то сохранить статус налогового резидента России не удастся, поскольку вступает в силу правило о проживании на территории Испании большую часть года на протяжении всего периода, предшествующего получению гражданства.

Набирающая популярность программа «Золотая виза», в том числе позволяющая получить резиденцию в Испании при условии инвестиции в недвижимость свыше €500 000, не обязывает инвестора проживать в стране в течение фиксированного срока. Предоставляя больше свободы, она очень удобна для тех, кто не планирует менять гражданство, но хочет значительную часть года жить в Испании, работать на ее территории, свободно перемещаться по странам Шенгенского соглашения и пользоваться всеми преимуществами европейской системы образования и здравоохранения. Более подробно вы можете ознакомиться с условиями получения испанского ВНЖ в этой статье.

Как подать декларацию?

Рассмотрим наиболее частый случай уплаты IRNR — на вмененный доход. В этом случае, декларацию по форме 210 достаточно просто заполнить и подать самостоятельно. Декларация за год подается до конца следующего за ним года.

Распечатанную декларацию можно оплатить в любом банке.

Читайте так же:  Налог на имущество физических лиц новое

Если у вас остались вопросы по IRNR или любые другие вопросы по налогообложению в Испании, обращайтесь в Испанское Бюро и мы поможем во всем разобраться.

Расходы при продаже недвижимости в Испании

Продажа квартиры в Испании: это не только доходы, но и расходы!

Будучи владельцем недвижимости Испании, ее собственник несет обязанности по содержанию этого объекта, а также по оплате тех или иных обязательных платежей: налогов, сборов, пошлин, периодических платежей и т.д. Некоторые наши соотечественники не выдерживают такого гнета платежей и принимают решение о реализации своего недвижимого имущества, при этом надеясь получить вложенные в него деньги, а иногда даже и заработать на продаже. К сожалению, продавцы объектов недвижимости в Испании забывают об обязанности несения определенных расходов при заключении сделки купли-продажи. Сейчас мы рассмотрим наиболее типичные расходы при продаже недвижимости, которые относятся на сторону продавца.

– налог на прирост стоимости земли (Plusvalia – Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana).

Это муниципальный налог, который исчисляется исходя из увеличения кадастровой стоимости земельного участка между моментами его покупки и продажи. Рассчитать размер налога можно в мэрии муниципалитета, где находится объект недвижимости. Данный налог подлежит уплате независимо от того, обладает ли продавец статусом резидента Испании или нет.

– налог на прирост капитала для нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR).

Таким образом при продаже имущества продавец недвижимости получает на руки не 100% суммы сделки, а лишь 97%.

– налог на доход физического лица-резидента.

В отличие от нерезидентов в момент совершения сделки по продаже недвижимости не производится удержание от продажной цены. Уже после переоформления права собственности на нового владельца продавец обязан указать факт продажи имущества в ежегодной декларации о доходах физического лица-резидента за следующий год и сообщить об увеличении стоимости своего имущества. Таким образом, если квартира была продана в 2016 году, то в 2017 год необходимо подать декларацию, в которой отобразить данные о продаже объекта и его стоимости.

Бремя несения расходов на услуги нотариуса по оформлению договора купли-продажи обычно лежит на одной из сторон по сделке, либо делится между ними пополам. Согласно сложившейся практике, каждая сторона платит нотариусу за свой экземпляр договора. Размер пошлины зависит от официальной тарифной сетки, количества страниц в договоре, подлежащего нотариальному заверению, и сложности нотариального акта.

– гонорар посреднику при совершении сделки (агент или агентство недвижимости), если таковой привлекался.

Комиссионное вознаграждение обычно основывается на итоговой продажной цене объекта недвижимости. Общепринятая ставка в Испании составляет около 5%, хотя во всех случаях она является договорной между клиентом и посредником и зависит от объекта и от агентства недвижимости.

– расходы на прекращение обязательств по ипотеке.

В случае если объект недвижимости, являющийся предметом сделки, на момент его продажи все еще находится в ипотечном залоге, то продавцу необходимо погасить свою задолженность перед кредитной организацией и вывести недвижимость из-под залога, и как следствие, получить право свободно ею распоряжаться. Большинство договоров об ипотечном кредитовании предусматривают специальные условия на случай досрочного прекращения обязательств по договору, в том числе в случае досрочного погашения кредита. Среднестатистический банк устанавливает обязанность по уплате штрафных санкций за досрочное прекращение кредитных обязательств, поскольку в таких случаях кредитная организация теряет свой доход в виде процентов по кредиту. В среднем, такие расходы составят 1,5-3% от суммы предоставленной ипотеки.

Налоги на недвижимость в Испании для резидентов и иностранных граждан

Как резиденты, так и нерезиденты, приобретая недвижимость в Испании, кроме непосредственно суммы покупки, оплачивают ряд дополнительных платежей и налогов, причем, расходы несут обе стороны – и продавец, и покупатель. Нельзя не отметить, что налогообложение в Испании — одно из наиболее «гуманных» в Европе.

Два законных способа уменьшить сумму налога

1. Подарить квартиру ближайшему родственнику

Как вариант, можно оформить дарственную своему ближайшему родственнику. Важно, чтобы родственник был налоговым резидентом РФ. Дарение в этом случае не будет облагаться налогом. Родственник может сразу продать квартиру, применив налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Таким образом, 13% налога на доходы физических лиц будут удержаны от суммы сделки, превышающей 1 миллион рублей.

2. Продать квартиру, зарегистрировавшись как ИП с упрощенной системой налогообложения

Законодательство не содержит ограничений для нерезидентов при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, продавая квартиру в качестве ИП с УСН 6%, вы заплатите в бюджет 6% налога от суммы сделки.

Но, по мнению Испанского Бюро, здесь нужно проявить осторожность. Для того, чтобы налоговые органы не признали эту сделку притворной, важно подтвердить, что указанная квартира использовалась вами в вашей предпринимательской деятельности. Подумать об этом нужно заранее, например сдавая эту квартиру в аренду какое-то время в качестве ИП и уплачивая налоги в бюджет от такой деятельности.

Налоги и расходы по ипотеке:

  • Гербовым налогом облагают любой ипотечный договор, заверенный нотариально; в зависимости от региона его размер колеблется в диапазоне 0,5–1% от суммы кредита.
  • Tasación – Официальная независимая оценка объекта недвижимости необходима для того, чтобы получить кредит на его приобретение в банке. Стоимость подобных услуг в Испании зависит от суммы договора, а также расценок оценщика.
  • Gastos registrales – регистрация ипотечного договора в Реестре собственности – зависит от суммы сделки и действующих тарифов.
  • Gastos notariales – Нотариальное оформление ипотечного договора – также пропорционально сумме договора и существующим расценкам.
  • Segurode hogar – Страхование недвижимости является обязательным для всех заемщиков в Испании. Как правило, оформляется прямо в банке и колеблется в диапазоне €100–300.
  • Seguro de vida – Страхование жизни заемщика , хотя и не является обязательным с точки зрения испанского законодательства, тем не менее, часто становится критичным условием банка-кредитора.

Также в отдельных случаях банк может рекомендовать заемщику приобрести страховой полис на случай безработицы, инвалидности, смерти и т. п.

Кроме вышеперечисленного, лица-нерезиденты также обязаны уплачивать налог на доходы, полученные за время их пребывания в Испании (продажа имущества с получением прибыли, гонорар и т. п.). Если нерезидент продает недвижимость в стране, с него удерживается дополнительно 5% от суммы сделки. Доходы по банковским процентам для граждан других государств также облагаются налогом (25%), как и продажа акций (35%); подобных расходов можно избежать, предоставив декларацию нерезидента.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сбор налогов в Испании четко отлажен, программы, которыми обеспечена местная налоговая инспекция, позволяют своевременно получать точные данные из различных источников и требовать платежей в полном объеме. Уклониться от уплаты налогов в стране практически невозможно, при этом, грамотный адвокат всегда поможет подобные расходы оптимизировать и минимизировать. Кроме этого, с рядом стран, в том числе и с Россией, у Испании заключены договора об исключении двойного налогообложения. Чтобы воспользоваться прописанными в нем льготами, потребуется предоставить декларацию нерезидента.

Источники

Налог на недвижимость в испании для нерезидентов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here