Налоги схема недвижимость

Расчет налога на имущество

Порядок расчета налога на имущество организаций зависит от того, что конкретно является налогооблагаемой базой для расчета налога на имущество. Ведь по общему правилу налог на имущество рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости имущества (п. 1 ст. 375 НК РФ). Однако некоторое имущество облагается исходя из его кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ).

В данном материале мы расскажем о расчете налога на имущество по среднегодовой стоимости, а расчету налога на имущество по кадастровой стоимости мы посвятили отдельную статью.

Отметим, что кадастровое имущество не учитывается при расчете налога исходя из среднегодовой стоимости.

Налог на имущество: формула расчета по среднегодовой стоимости

Перед тем как делать непосредственный расчет налога на имущество организаций, необходимо определить среднегодовую стоимость имущества (п. 4 ст. 376 НК РФ):

Сам налог рассчитывается так:

С предельными размерами ставок можно ознакомиться в отдельной статье.

Учтите, что по общему правилу организации должны уплачивать авансовые платежи по налогу на имущество по итогам отчетных периодов (п. 4 ст. 376, п. 3 ст. 379, п. 4,6 ст. 382 НК РФ). Для расчета суммы авансового платежа потребуется определить среднюю стоимость имущества (п. 4 ст. 376 НК РФ):

То есть, например, при расчете средней стоимости за полугодие, в знаменателе будет стоять 7 (6 + 1).

Формула расчета непосредственно авансового платежа такая:

Сумма налога к доплате по итогам года определяется по формуле (п. 2 ст. 382 НК РФ):

Налоговая база и налог на недвижимость

Налог на недвижимость обязаны уплачивать все собственники имущества: квартир, дач, гаражей, торговых и офисных зданий и даже недостроенных объектов.

Налоговая база определяется в зависимости от стоимости имущества.

Причём, теперь в большинстве случаев налог на недвижимость будет рассчитываться с кадастровой стоимости, которая близка к рыночной цене.

Напомним, что ранее налог на недвижимость рассчитывался с инвентаризационной стоимости, которая была намного меньше кадастровой стоимости объекта.

Однако до 2020 года в некоторых регионах по-прежнему может сохраняться принцип расчета суммы налоговых отчислений исходя из инвентаризационной стоимости имущества, которая на практике оказывается существенно более низкой, чем рыночная стоимость.

Таким образом, налог на недвижимость в течение 2015–2019 годов может определяться как от инвентаризационной стоимости (если регион еще не отказался от такого расчета), так и от кадастровой (если решение о применении такой базы в регионе принято). С 2020 года расчет налога будет возможен только от кадастровой стоимости.

Виды налога недвижимость

Налог на недвижимость включает в себя отдельные налоги:

налог на имущество физических лиц.

Размер налога на недвижимость

Согласно нормам Налогового Кодекса Российской Федерации:

0,1% кадастровой стоимости взимается: с гаражных построек, помещений, приспособленных для жилья, недвижимых комплексов, машино-мест, зданий, не превышающих 50 кв. м, предназначенных под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (Личное подсобное хозяйство), содержание садов и огородов и дач, а также постройки, находящиеся в стадии строительства, если они в будущем будут использованы как жильё;

2% кадастровой стоимости взимается: имущества, оцененного более, чем на 300 млн. руб.;

0,5 % взимается со всех остальных объектов налогообложения.

Кто обязан платить налог на недвижимое имущество

Физические и юридические лица, за исключением тех, которым предоставлены соответствующие льготы, обязаны производить своевременную уплату налога за ту недвижимость, которая находится в их собственности.

Льготы по уплате налога на частный дом

Законодатель предоставляет определенным категориям плательщиков льготы при налогообложении недвижимости. Льгота может быть распространена только на одну единицу имущества, объект собственник выбирает сам. Существует и ограничение: снизить размер налога на недвижимость, стоимость которой превышает 300 млн.руб., не получится.

Кроме владельцев домов площадью меньше 50 кв.м., право на получение льгот имеют:

  • Ветераны ВОВ.
  • Пенсионеры, вышедшие на пенсию по возрасту и по другим основаниям.
  • Герои РФ и СССР.
  • Воины-афганцы.
  • Ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.
  • Члены семей военных, которые потеряли кормильца.
  • Представители творческих профессий (скульпторы, художники, дизайнеры), использующие помещение в качестве студии.

Существует и несколько других категорий, перечень которых указан в ст.407 НК РФ. Кроме того, льготный список может быть расширен по инициативе местных властей.

Для получения льготы необходимо обратиться в региональное отделение ФНС напрямую или через МФЦ. С собой надо взять паспорт, свидетельство ИНН, документы на частный дом и удостоверение, подтверждающее право на привилегии.

Таким образом, вычислить размер налога на частный дом несложно. Главное – не забыть его вовремя оплатить. Просрочки чреваты штрафами со стороны налоговых органов, а если накопится большая сумма, сотрудники ФНС могут подать в суд.

Остались вопросы по налогообложению частных домов? Мы готовы ответить на них прямо сейчас!

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет со стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности физического или юридического лица. Налогом на недвижимость облагаются здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Формула расчета налога на имущество физических лиц

Не только организации платят налог на имущество — также существует налог на имущество физлиц, который уплачивают граждане, владеющие недвижимостью. Однако физлицам особо не стоит вдаваться в подробности того, как рассчитывается этот налог. Ведь этот расчет делают сами налоговики (п. 1 ст. 408 НК РФ). Правда, если вы хотите проверить правильность расчета, то сжелать это можно при помощи специального калькулятора.

Как рассчитывается налог на дом для физических лиц в 2020 году

Владельцы частных домов, земельных участков и другой недвижимости обязаны оплачивать налоги. Эта обязанность не зависит ни от возраста собственника, ни от периода владения имуществом. Такого понятия, как «налог на частный дом», в российском законодательстве нет: речь идет об имущественном налоге. Квитанции с фиксированной суммой плательщикам ежегодно приходят из ФНС. Но рассчитать сумму платежа нетрудно и самостоятельно, и вот как это можно сделать.

Особенности налогообложения частных домов в 2020 году

Порядок исчисления и уплаты налога на частные дома регулируется нормами главы 32 НК РФ. В соответствии с этим документом плательщиками налога признаются физические лица, в собственности которых имеется такое имущество. Арендаторы, в том числе лица, снимающие помещение на условиях долгосрочной аренды, субъектами налогообложения не являются.

Налогообложение частных домов имеет следующие особенности:

  • Имущественный налог относится к категории местных. Деньги, собранные с владельцев домов, поступают в бюджет муниципального образования и распределяются внутри региона.
  • Если здание принадлежит нескольким собственникам, на него начисляется единый налог. Каждый домовладелец рассчитывается с бюджетом пропорционально размера доли.
  • Хозяева домов площадью меньше 50 кв.м. освобождаются от обязательных выплат. Но есть условие: территория, на которой построен дом , должна быть предназначена для ведения садового или дачного хозяйства.

Базой расчета такого налога преимущественно является кадастровая стоимость. Правда, закон допускает и привязку налога к инвентаризационной стоимости. По этой причине некоторые муниципальные образования еще используют в расчетах данные БТИ. Но в большинстве регионов все-таки практикуется кадастровая оценка

Ставки налога на недвижимое имущество в 2020 году для физических лиц

Ставки налоговых сборов, установленные законодательством, зависят от типа постройки и выглядят так:

  • 0,1% инвентаризационной и кадастровой стоимости частных домов, парковочных мест и гаражей.
  • 2% начисляется в случаях, когда цена в соответствии с кадастром превышает 300 млн.руб., а недвижимость используется под офис или для иных коммерческих целей.
  • 0,5% стоимости взимается за объекты других типов.
Читайте так же:  Земельный налог для пенсионеров в ленинградской области

Закон предоставляет регионам право корректировать ставки налога в сторону уменьшения или увеличения. При этом повышать процент разрешается не больше, чем в три раза.

Пример расчета налога на имущество

Приведем пример расчета налога на имущество организаций исходя из среднегодовой стоимости.

Условие примера

Отчетная дата Остаточная стоимость (руб.)
На 01.01.2019 2500000 На 01.02.2019 2225000 На 01.03.2019 2150000 На 01.04.2019 2700000 На 01.05.2019 2550000 На 01.06.2019 2400000 На 01.07.2019 2250000 На 01.08.2019 2100000 На 01.09.2019 1950000 На 01.10.2019 1800000 На 01.11.2019 1650000 На 01.12.2019 1500000 На 31.12.2019 1350000

Решение

Шаг 1. Рассчитаем среднегодовую стоимость имущества

(2500000 + 2225000 + 2150000 + 2700000 + 2550000 + 2400000 + 2250000 + 2100000 + 1950000 + 1800000 + 1650000 + 1500000 + 1350000)/13 = 2086538,46 руб.

Шаг 2. Рассчитаем годовую сумму налога

Для нашего примера возьмем максимальную ставка налога на имущество – 2,2%.

2086538,46 руб. х 2,2% = 45903,85 руб.

Так как налоги уплачиваются в полных рублях (п. 6 ст. 52 НК РФ), плательщик с учетом округления должен перечислить в бюджет 45904 руб. налога на имущество организаций.

Шаг 3. Рассчитаем среднюю стоимость имущества для расчета сумму аванса за I квартал

(2500000 + 2225000 + 2150000 + 2700000)/4 = 2393750 руб.

Шаг 4. Рассчитаем авансовый платеж за I квартал

2393750/4 х 2,2% = 13166 руб.

Шаг 5. Рассчитаем среднюю стоимость имущества для расчета сумму аванса за полугодие

(2500000 + 2225000 + 2150000 + 2700000 + 2550000 + 2400000 + 2250000)/7 = 2396428,57 руб.

Шаг 6. Рассчитаем авансовый платеж за полугодие

2396428,57/4 х 2,2% = 13180 руб.

Шаг 7. Рассчитаем среднюю стоимость имущества для расчета сумму аванса за 9-ть месяцев

(2500000 + 2225000 + 2150000 + 2700000 + 2550000 + 2400000 + 2250000 + 2100000 + 1950000 + 1800000)/10 = 2262500 руб.

Шаг 8. Рассчитаем авансовый платеж за 9-ть месяцев

2262500/4 х 2,2% = 12444 руб.

Шаг 9. Рассчитаем сумму налога, подлежащую доплате в бюджет по итогам года

45904 – (13166 + 13180 + 12444) = 7114 руб.

Возникновение (прекращение) права собственности в течение налогового периода

Как будет рассчитан налог, если объект недвижимости приобретен (продан) в течение года? Отметим, что п. 5 ст. 408 НК РФ (по аналогии расчета земельного налога) предусмотрен расчет коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых это имущество находилось в собственности физического лица, к 12 (т.е. к числу месяцев налогового периода). Аналогичный порядок действует и в отношении налоговой льготы, возникшей не с начала налогового периода (т.е. календарного года).

Налоговые вычеты и льготы, позволяющие уменьшить налог на недвижимость

Отметим, что действующим законодательством предусмотрены определённые налоговые вычеты и льготы, которые позволяют уменьшить общую сумму налога на недвижимость, подлежащего уплате в бюджет. Так, для каждого вида помещения или строения предоставляется налоговый вычет, который уменьшает общую площадь жилья, облагаемого налогом. Так Налоговый Кодекс РФ предусматривает возможность получения плательщиками налоговых вычетов, размер которых зависит от типа недвижимости:

стоимость 50 квадратных метров площади – для дома;

стоимость 20 квадратных метров площади – для квартиры;

цена 10 квадратных метров – для комнаты;

1 миллион рублей – для недвижимого комплекса с жилыми помещениями.

Кроме этого, льготные категории граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды 1, 2 групп и прочие) полностью освобождаются от уплаты налога на один объект каждого вида недвижимости по желанию владельца собственности.

Например, если гражданин владеет двумя квартирами и двумя гаражами, то льготой можно воспользоваться в отношении одной квартиры и одного гаража, а за прочие объекты недвижимости придётся заплатить на общих основаниях.

Основные элементы налога на недвижимость

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 НК РФ любой налог считается действующим, если для него определены такие элементы, как:

порядок исчисления и сроки уплаты.

В некоторых случаях для тех или иных налогов могут устанавливаться льготы (пункт 2 статьи 17 НК РФ).

Объекты налогообложения

Налоговым кодексом РФ в качестве объектов налогообложения определены:

единый недвижимый комплекс;

квартира, комната или иного рода жилое помещение;

жилой дом (к данной категории может быть причислено любое жилое строение, возведенное на территории, выделенной под личное подсобное или дачное хозяйство, занятие огородничеством или садоводством);

гараж или парковочное место;

недостроенный недвижимый объект;

прочие здания, строения и помещения, в том числе коммерческая недвижимость, если речь идет о юридических лицах – налогоплательщиках.

Не причисляется к объектам налогообложения имущество, которое является частью общего имущества, относящегося к многоквартирному дому.

Где получить сведения о кадастровой стоимости недвижимости?

Такие сведения можно найти на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) в подразделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Однако по тем или иным причинам сведений может не быть в электронной базе.

В этом случае сведения о кадастровой стоимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН), физические лица могут бесплатно получить в виде справки о кадастровой стоимости недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 1.10.13 г. № 566, обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» с запросом.

Налоговая база

Налоговая база в части облагаемых объектов рассчитывается на основе их кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда субъектом РФ не принято решение об определении налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости (п. 2 ст. 402 НК РФ, письмо ФНС России от 16.10.14 г. № БС-4-11/[email protected]).

По данным, опубликованным на сайте ФНС РФ (www.nalog.ru), таких субъектов на сегодняшний день 28. То есть пока в большинстве субъектов РФ налог на имущество физических лиц будет считаться по инвентаризационной стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор.

Однако с 1 января 2020 г. налог на имущество будет рассчитываться только исходя из кадастровой стоимости недвижимости (п. 3 ст. 5 Закона № 284-ФЗ).

Для налогоплательщиков, которые рассчитывают налог по кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел введение так называемых налоговых вычетов. Размер таких вычетов зависит от вида недвижимого имущества (см. таблицу).

Налоговые вычеты для плательщиков, которые рассчитывают налог по кадастровой стоимости

Виды объектов налогообложения

Налоговые вычеты

В размере кадастровой стоимости 50 кв.м от общей площади (п. 5 ст. 403 НК РФ)

В размере кадастровой стоимости 20 кв.м от общей площади (п. 3 ст. 403 НК РФ)

В размере кадастровой стоимости 10 кв.м от общей площади (п. 4 ст. 403 НК РФ)

Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом)

Читайте так же:  Упрощенная система налогообложения кто имеет право

В размере 1 млн руб. (п. 6 ст. 403 НК РФ)

В случае если физическое лицо при расчете налога применит указанные в таблице налоговые вычеты и налоговая база будет иметь отрицательное значение, то в целях исчисления имущественного налога такая налоговая база принимается равной нулю.

Следует отметить, что представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать размеры приведенных в таблице налоговых вычетов.

По данным, опубликованным на сайте ФНС России, налоговые вычеты увеличены только в одном субъекте – Ямало-Ненецком автономной округе (для жилых домов вычеты увеличены до 75 кв.м).

Налоговый период

Налоговый период по налогу на недвижимость составляет год.

Возникновение обязанности по уплате налог на недвижимость

Возникновение обязанности по уплате налога на недвижимость происходит в случае одновременного соблюдения нескольких условий:

признание имущества объектом налогообложения;

наличие у лица права собственности на конкретное имущество;

получение уведомления от налоговой инспекции на уплату налога на данный объект.

Освобождение от данной обязанности предусмотрено лишь при наличии у плательщика права на соответствующую льготу.

Порядок расчета налога на частный дом

Налог на частный дом может быть рассчитан по следующей формуле:

  1. Кадастровую стоимость объекта необходимо умножить на ставку налога.
  2. Следующий этап – умножение инвентаризационной цены на эту же ставку.
  3. Из первого результата нужно вычесть второй.
  4. Сумму, полученную в итоге, необходимо умножить на понижающий коэффициент.
  5. К итоговому показателю прибавляется сумма налогового платежа, рассчитанного по инвентаризационной стоимости.

В качестве понижающего коэффициента используется показатель, на который окончательная сумма налога может быть снижена. В каждом регионе устанавливается свой коэффициент, составляющий 0,2, 0,4 либо 0,6.

Быстро подсчитать стоимость предстоящего платежа поможет интерактивный калькулятор налога на имущество физических лиц 2020. Такой сервис есть на сайте ФНС РФ . Для получения информации нужно ввести кадастровый номер, тип объекта, его площадь. Если владельцу принадлежит доля в частном доме – необходимо указать ее размер и период владения.

Налоговые льготы

Отметим, что перечень льготных категорий не уменьшился. Например, полностью освобождены от имущественного налога пенсионеры, получающие пенсию в соответствии с пенсионным законодательством РФ, Герои Советского Союза и Герои РФ, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды I и II групп инвалидности, инвалиды с детства, военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья, физические лица – в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (п. 1 ст. 407 НК РФ).

В собственности пенсионера, которому назначена пенсия в соответствии с пенсионным законодательством, имеются следующие объекты недвижимости:

В этом случае пенсионер в полном объеме освобождается от уплаты налога на имущество.

Следует отметить, что если льгота предоставлялась по действовавшему до 1.01.2015 г. Закону № 2003-1, то такая льгота автоматически пролонгируется налоговым органом. Это означает, что физическому лицу нет необходимости представлять в налоговый орган подтверждающие льготу документы (часть 4 ст. 3 Закона № 284-ФЗ).

Обращаем внимание еще на один существенный момент. Налоговая льгота может быть предоставлена только в части одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот (п. 3 ст. 407 НК РФ).

В собственности пенсионера, которому назначена пенсия в соответствии с пенсионным законодательством, имеются следующие объекты недвижимости:

Пенсионер полностью освобождается от уплаты налога на имущество в отношении жилого дома и одной квартиры.

В отношении второй квартиры пенсионер вправе воспользоваться налоговым вычетом. В этом случае пенсионер должен представить в налоговую инспекцию заявление с указанием одной из двух квартир, в отношении которой будет применяться налоговая льгота (п. 6 ст. 407 НК РФ).

Если физическое лицо не сделает выбор самостоятельно, то в отсутствии заявления налоговый вычет будет предоставлен в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимально исчисленной суммой налога к уплате (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Налоговая льгота не предоставляется в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (п. 5 ст. 407 НК РФ). Например, если на пенсионера оформить дорогую элитную недвижимость, то такой пенсионер будет уплачивать налог на имущество по ставке 2% независимо от того, что он относится к льготной категории.

Классификация налога недвижимость

Налоговым Кодексом РФ налог на недвижимость установлен как региональный налог.

Видео (кликните для воспроизведения).

Отметим, что региональным и муниципальным властям законодательство предоставляет право определять размер налоговой ставки, а также вводить дополнительные льготы для отдельных категорий плательщиков.

Налоговые ставки

Пунктом 2 ст. 406 НК РФ установлены базовые налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

При этом базовые налоговые ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя). Такое право предоставляет п. 3 ст. 406 НК РФ.

Законом г. Москвы от 19.11.14 г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц» предусмотрена ставка налога при кадастровой стоимости объекта недвижимости:

— до 10 млн руб. (включительно) – 0,1%;

— свыше 10 млн до 20 млн руб. (включительно) – 0,15%;

— для гаражей и машино-мест (независимо от кадастровой стоимости) – 0,1%.

Для объектов, в отношении которых налоговая база рассчитывается по старым правилам (т.е. на основе инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент-дефлятор), налоговые ставки по сравнению с Законом № 2003-1 не изменились (п. 4 ст. 406 НК РФ).

Объект налогообложения

Физические лица признаются налогоплательщиками, если владеют на праве собственности имуществом, которое является объектом налогообложения. Перечень облагаемого имущества приведен в ст. 401 НК РФ. К такому имуществу законодателем отнесены:

— жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

— единый недвижимый комплекс;

— объект незавершенного строительства;

— иные объекты (здание, строение, сооружение, помещение).

При этом имущество, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).

Какие факторы влияют на размер налога на дом

Кроме инвентаризационной или кадастровой цены постройки, на величину налога влияют следующие факторы:

  1. Регион, в котором расположен частный дом.
  2. Разновидность территориальной зоны.
  3. Тип объекта, подлежащего налогообложению.
  4. Площадь, количество этажей и другие характеристики строения.

Цокольные этажи домов, используемые под гаражи, при расчете общей площади не учитываются. Ведь по закону это считается уже не совсем дом, а машино-место. В большинстве муниципалитетов такие объекты освобождаются от выплаты налога.

Иногда хозяева частных домов оборудуют в подвалах спортзалы, гардеробные и даже бассейны. Такие помещения считаются нежилыми, но в технических планах они отмечаются. Соответственно, в налогооблагаемую базу эти квадратные метры включаются, хотя вряд ли они сильно повлияют на сумму в квитанции.

Читайте так же:  Снятие с учета плательщика торгового сбора

Имущественным налогом облагается даже фундамент частного дома. Правда, вносить платежи владельцы объектов незавершенного строительства не торопятся. Но если это нарушение будет обнаружено – налог начислят по полной программе, да еще со штрафами.

Порядок расчета налога на недвижимость

Налог на недвижимое имущество рассчитывается сотрудниками ФНС, которые затем отправляют уведомление по месту жительства плательщика. Однако это касается исключительно физических лиц, поскольку юридических лиц законодательство обязывает самостоятельно производить расчет данного сбора, подавать декларацию и производить оплату.

Для того чтобы рассчитать общую сумму налога на недвижимость, надо:

Узнать кадастровую стоимость объекта.

Определить для каждого объекта налоговый вычет и уменьшить облагаемую налогом площадь на соответствующее значение.

Полученный результат умножить на ставку, определённую для конкретного вида строения.

Сроки уплаты налога на недвижимость и штрафные санкции

Законодательство обязывает производить уплату налога на недвижимость физическими лицами до наступления 1 декабря года, идущего за налоговым периодом.

Уплачивается налог на недвижимость по факту получения от ФНС налогового уведомления. Перечислить платеж нужно по реквизитам подразделения ФНС, отвечающего за налоговый контроль территории, на которой расположен объект недвижимости.

Для юридических лиц сроки уплаты устанавливаются каждым субъектом РФ по своему усмотрению. Налог на недвижимость входит в число обязательных платежей для всех физических и юридических лиц. Уклонение от уплаты налога на недвижимость влечет за собой применение штрафных санкций.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Популярная схема ухода от налогов при продаже недвижимости может сохраниться

Изменение порядка взимания налогов с доходов от продажи недвижимости было одной из ключевых правок соглашения об избежании двойного налогообложения с Кипром в 2010 г. Владение недвижимостью через кипрские структуры позволяло не платить налоги в России. «Никто не продавал московскую недвижимость, все продавали ее кипрских владельцев», – замечает партнер Ronlaw Partners Павел Романенко.

Соглашение было поправлено, чтобы закрыть лазейку: при продаже акций или долей компании, более 50% активов которой составляет недвижимость, налог платится по месту ее нахождения.

Выстраивание длинных цепочек владения от налога не избавит, отмечает партнер EY Марина Белякова. Правда, вступили в силу новые правила с большой отсрочкой – только с нынешнего года (сам протокол с другими изменениями – в 2012 г.). Бизнес готовился к этому, говорят опрошенные консультанты. Многие стремились быстрее закрыть сделки, рассказывает партнер КPMG Анна Воронкова.

Но отсрочка может быть продлена. Как сообщил в конце прошлого года минфин Кипра, он договорился с российским Минфином отложить вступление новых норм в силу, работа над дополнительным протоколом к соглашению уже завершается.

Представитель российского Минфина не ответил на вопрос. Переговоры велись, знают несколько налоговых консультантов.

Обратную силу имеет

Изменения уже вступили в силу и, чтобы внести дополнения в соглашение, по стандартной процедуре потребуется по меньшей мере год, замечают эксперты PwC. А значит, при сделке налог уже может взиматься, предупреждает Лазорина, если же вступление новых правил будет отложено, то иностранный продавец может вернуть уплаченный налог из бюджета.

Минфин Кипра утверждает, что ограничения заработают позже, когда такие же изменения будут внесены в соглашения России с другими европейскими странами. Кипр изначально настаивал на таком условии, с ним и была связана отсрочка, вспоминает Воронкова.

Такие или похожие поправки уже внесены во многие соглашения, в частности с Люксембургом, Мальтой, Швейцарией, Сингапуром, говорится в обзоре PwC. Но наибольший интерес представляет корректировка соглашения с Нидерландами, указывают они. Именно оно особенно беспокоило Кипр, согласна Воронкова, и в нем такое ограничение отсутствует.

Компании искали замену Кипру, знает Воронкова, например, в соглашении с Сингапуром более щадящий порог – 75%. Многие клиенты рассматривали альтернативные варианты, среди которых перевод холдингов в Нидерланды или Россию, в том числе под российские ЗПИФы, рассказывает Белякова, но далеко не всем это удалось, многим помешали ограничения на реструктуризацию (например, условия кредитных договоров).

Выполнить новые правила будет непросто, единодушны консультанты. Всегда возникал вопрос – как узнать о сделке, говорит Воронкова, хотя инструментов у налоговиков все больше: например, нужно сообщать ФНС о контролируемых иностранных компаниях, с 2018 г. заработает автоматический обмен информацией, российские компании обязаны хранить данные о бенефициарных собственниках. Но нет ответа на вопрос, как платить налог, если все участники сделки иностранцы, замечает Воронкова. В таком случае механизм уплаты непонятен, согласна партнер PwC Екатерина Лазорина. Как правило, эти доходы освобождаются от налогов и на Кипре, и в Нидерландах (при выполнении определенных условий), замечает Белякова.

Впрочем, привлекательность подобных схем уже снижается, говорит Романенко. С накопленной в контролируемых иностранных компаниях прибыли в 2017 г. удерживается налог (20 или 13%), кроме того, налоговики могут отказать в применении соглашения, если реально доход получает резидент другой страны, а не участников соглашения (концепция бенефициарного собственника), указывает Лазорина. Бизнес меняет структуры владения, отмечает сотрудник налоговых органов.

Налог на недвижимость физических лиц. Рассчитываем по новым правилам

Автор: Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт
RosCo — Consulting & audit

Действовавший более 20 лет Закон РФ от 9.12.91 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон № 2003-1) канул в лету. С 1 января 2015 г. вступила в силу новая глава 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ, введенная Федеральным законом от 4.10.14 г. № 284-ФЗ (далее – Закон № 284-ФЗ).

С этого года налог на недвижимость физических лиц будет рассчитываться по новым правилам. Проанализируем, как нововведения скажутся на бюджете граждан.

Порядок исчисления и уплаты налога

Формула для расчета налога на имущество приведена в п. 8 ст. 408 НК РФ:

Н = (Н1 – Н2) x К + Н2,

где Н – сумма налога, подлежащая уплате;

Н1 – сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;

Н2 – сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта недвижимости за последний налоговый период определения налоговой базы (ст. 404 НК РФ), либо сумма налога на имущество, исчисленная за 2014 г. по Закону № 2003-1 и приходящаяся на указанный объект налогообложения.

Для снижения социальной напряженности законодателем предусмотрены так называемые временные повышающие коэффициенты, которые будут действовать в переходный период в течение четырех лет;

К – коэффициент, который будет разным в зависимости от года расчета:

0,2 – применительно к первому налоговому периоду, т.е. за 2015 г.;

0,4 – применительно ко второму налоговому периоду, т.е. за 2016 г.;

0,6 – применительно к третьему налоговому периоду, т.е. за 2017 г.;

0,8 – применительно к четвертому периоду, т.е. за 2018 г.

При расчете имущественного налога за 2019 г. коэффициент применяться уже не будет.

Читайте так же:  Налог на землю в снт

Переходный период не применяется к административно-деловым и торговым центрам, а также к нежилым помещениям, которые используются для размещения офисов, торговых павильонов и объектов общественного питания, а также объектов бытового обслуживания. По таким объектам налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Покажем на примере расчет имущественного налога.

Физическое лицо владеет двухкомнатной квартирой на праве собственности в г.Москве. Общая площадь квартиры составляет 60 кв.м.

По данным БТИ, инвентаризационная стоимость составляет 200 000 руб. Налог на имущество за 2014 г. составил 210 руб.

С 1 января 2015 г. налог на имущество в г. Москве исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. По данным Росреестра, кадастровая стоимость квартиры оценена в 8 млн руб.

Предположим, что собственник квартиры не имеет никаких льгот, предусмотренных п. 1 ст. 407 НК РФ.

Стоимость 1 кв. м исходя из кадастровой стоимости составит:

8 млн руб./60 кв.м = 133 333,33 руб.

Размер налогового вычета в денежном выражении составит:

20 кв. м х 133 333,33 руб. = 2 666 666,67 руб.

Налоговая ставка – 0,1% (п. 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 19.11.14 г. № 51).

Воспользуемся формулой для расчета налога:

Н = (Н1 – Н2) x К + Н2

Н1 = (8 000 000 руб. – 2 666 666,67 руб.) х 0,1% = 5 333,33 руб. – это сумма налога, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости;

Н2 = 210 руб. – это сумма налога, исчисленная за 2014 г.

Рассчитаем сумму налога на имущество, подлежащую уплате в бюджет за 2015 г.:

Н = (5 333,33 руб. – 210 руб.) х 0,2 + 210 руб. = 1234,67 руб.

Исчисленный (на основании полученного уведомления от налогового органа) налог на имущество подлежит уплате в срок не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Таким образом, налог на имущество за 2015 г. должен быть уплачен до 3 октября 2016 г. (так как 1, 2 октября выпадают на выходные дни).

Оспаривание кадастровой стоимости

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой оценки могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой комиссии. Порядок создания и работы такой комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 4.05.12 г. № 263.

Правилами предусмотрено, что для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости недвижимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Такие комиссии созданы в субъектах РФ при каждом управлении Росреестра.

Для обращения в комиссию лицу необходимо оформить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. К заявлению должен быть приложен пакет документов (кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, отчет оценщика на бумажном носителе и в электронном виде, положительное экспертное заключение, подготовленное специалистами СРО, и иные документы).

В течение семи рабочих дней физическому лицу обязаны предоставить запрошенные сведения.

В заключение статьи отметим, что на многих сайтах Интернета (например, на сайте Департамента экономической политики и развития г. Москвы – http://depr.mos.ru) размещаются налоговые калькуляторы, которые позволяют рассчитать сумму имущественного налога за 2015 г.

Статья актуальна на 15.04.15

Налоговая оптимизация: два варианта схемы

Эффективный налоговый менеджмент позволяет компаниям значительно экономить на налогах. Одна из схем по оптимизации – продать собственное здание «дружественной» фирме, а затем взять у нее его в аренду. Но это еще не все…

Суть схемы заключается в следующем. Компания продает здание, находящееся у нее в собственности, «дружественной организации». Затем компания заключает с ней договор аренды на долгосрочную перспективу. Арендные платежи бывший собственник недвижимости включает в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль. Выгода схемы заключается в следующем. Если компания оставит здание у себя на балансе, то ей придется амортизировать его не менее 20 лет. При этом ежемесячно на затраты можно будет списывать определенную сумму амортизации. В схеме же с арендой, компания вправе включать в затраты арендные платежи, которые могут намного превышать сумму амортизации.

Данный способ оптимизации некоторые предприятия усложняют. Так, фирма-покупатель может передать здание паевому инвестиционному фонду (ПИФ). И, соответственно, стать его пайщиком. При этом бывший собственник здания берет его в аренду уже у фонда. Такая схема может быть в целом выгодна всем ее участникам. Ведь у налогообложения закрытых фондов недвижимости (одного из видов ПИФов) есть свои особенности. Например, налог на прибыль такие организации уплачивают только в момент ликвидации.

О выгодах и рисках данного способа оптимизации высказывают свое мнение ведущие налоговые специалисты.

«Скорее не экономия на налогах, а отсрочка…»

Юлия Гладышева, ведущий консультант практики налогового консалтинга ЗАО БДО Юникон

С точки зрения гражданского законодательства, описанная схема имеет право на жизнь. Ведь Гражданский кодекс разрешает собственникам пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе недвижимостью, по своему усмотрению (ст. 209). Однако существует вероятность, что сделка по реализации здания будет крупной или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность. В этих случаях придется соблюсти особый порядок ее оформления, установленный законодательством.

Схема 1. Продажа имущество и сдача в аренду. Разберем налоговые последствия этой схемы. По моему мнению, они не столь привлекательны, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что при продаже объекта недвижимости в любом случае компания-продавец должна заплатить НДС со всей суммы сделки. Этого можно избежать лишь в случае, когда первоначальный собственник работает на упрощенной системе налогообложения. Но если стоимость здания превысит 15 миллионов рублей (это лимит сохранения статуса «упрощенца»), то данный вариант теряет смысл.

Кроме того, компании придется заплатить налог на прибыль. Реализация амортизируемого имущества не приведет к уплате этого налога только тогда, когда имущество будет продано по остаточной стоимости.

Арендатор действительно включает платежи за используемое имущество в расходы при исчислении налога на прибыль. Но в то же время «дружественная» фирма – арендодатель обязана будет фиксировать у себя доход и уплачивать соответствующие налоги. Таким образом, суммарная налоговая нагрузка (по обеим компаниям) в этой части не снижается.

Так что реальный налоговый «выигрыш» здесь возможен разве что в случае, если арендодатель использует упрощенную систему налогообложения. Тогда единый налог он уплатит в размере шесть процентов (при объекте обложения «доходы»). А арендатор, хоть и не сможет зачесть НДС по арендным платежам, но в полном объеме включит арендные платежи в расходы и уменьшит на их сумму налогооблагаемую прибыль.

Еще нужно учитывать степень «дружественности» компании, которой собственник продает здание. Так, если доля участия одной организации в другой будет превышать 20 процентов, то налоговые органы смогут проконтролировать стоимость сделок, как по купле-продаже здания, так и по аренде (ст. 40 НК РФ). Иными словами, инспекторы проверят, насколько соответствуют договорные цены уровню рыночных цен. И если будет доказано, что договорные цены отличаются от рыночных более чем на 20 процентов, тогда компании доначислят налоги исходя из рыночных цен.

Читайте так же:  Налоговый вычет за установку брекетов ребенку

Определенный риск заключается еще и в том, что контролирующие органы могут усомниться в наличии экономического смысла в столь замысловатой истории со сменой собственника здания. Арбитражная практика показывает, что в ряде случаев инспекторы (и суды их нередко поддерживают) склонны квалифицировать действия налогоплательщиков в рамках налоговых схем как «злоупотребление своими налоговыми правами». А это может привести к признанию сделки недействительной и, как следствие, к доначислению налогов. В пример можно привести постановление ФАС СЗО от 12.09.05 № А13-7905/04-14.

Схема 2. Передача имущества в ПИФ. Теперь разберем схему, которая предлагает использовать паевой инвестиционный фонд. Выглядит она довольно своеобразно. ПИФ не платит налог на прибыль, так как не является юридическим лицом (п.1 ст. 10 закона «Об инвестиционных фондах» от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ). Кроме того, передача имущества в доверительное управление ПИФу носит инвестиционный характер и не считается реализацией, поэтому не облагается НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Инвестору также не придется платить налог на прибыль при передаче недвижимости в ПИФ. И при этом неважно, какова разница между стоимостью вносимого имущества и номинальной стоимостью приобретаемого инвестиционного пая (подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

В то же время, в дальнейшем сэкономить на НДС и налоге на имущество пайщикам ПИФа не удастся. Операции, осуществляемые доверительным управляющим с имуществом ПИФа, облагаются НДС на общих основаниях. И налог подлежит уплате за счет имущества фонда. Порядок уплаты налога на имущество регламентирован режимом собственности на имущественный комплекс ПИФа. Недвижимость можно вносить только в закрытые ПИФы, при этом имущество учредителей фонда поступает в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев. Последние и уплачивают налог на имущество со стоимости своей «доли» основных средств, вошедших в инвестиционный фонд. Таким образом, с недвижимого имущества все равно будут уплачены налоги в полном объеме.

Но все же существует определенное налоговое преимущество. В период деятельности инвестиционного фонда, например, при сдаче в аренду или реализации недвижимости, входящей в имущественный комплекс ПИФа, налог на прибыль действительно не уплачивается. И прирост стоимости имущества фонда данным налогом также не облагается.

Тем не менее, при погашении инвестиционного пая доход от этой операции исчисляется как разница между доходом от погашения и расходом на приобретение погашаемого пая. В данном случае расходом будет налоговая стоимость здания, ранее переданного в ПИФ (ст. 280 НК РФ). То есть, здесь единовременно возникнет существенный по величине объект обложения налогом на прибыль.

Поэтому в данном случае некорректно говорить об «экономии на налогах», правильнее же – об отсрочке. Правда, НДС операция по погашению ПИФом инвестиционного пая не облагается (подп. 12 п.1 ст. 149 НК РФ). Однако это мало радует, так как налог на добавленную стоимость, как мы уже подчеркивали, в полной мере уплачивался в период функционирования ПИФа.

Таким образом, первая часть предложенной схемы при определенных условиях может дать выигрыш в налоговой нагрузке. Но гораздо более привлекательным во всех отношениях выглядит использование для тех же целей договора возвратного лизинга. В рамках лизингового договора, по крайней мере, достигается выигрыш в сумме амортизационных отчислений.

Вторая же часть схемы позволяет лишь отсрочить (хотя и на достаточно длительный срок) обязанность по уплате налога на прибыль, по существу, не затрагивая иные налоги.

То есть, говорить, что работа с ПИФ является некоей «налоговой панацеей», некорректно.

«Возможен конфликт с налоговой службой…»

Валерий Гуща, партнер, адвокат коллегии адвокатов «Джон Тайнер и партнеры», к.ю.н.

На самом деле схемы с перепродажей имущества и последующей его передачей в аренду продавцу (возможно и не напрямую), действительно, известны. Основная их задача — оптимизация налога на имущество. Если владелец имущества не имеет возможности минимизировать данный налог, то имущество продается организации, имеющей льготы по данному налогу (например, компании с участием общественных организаций инвалидов).

Что касается схемы с использованием ПИФа, то ее логика строится на том, что ПИФ юридическим лицом не является. Следовательно, требования ПБУ и Плана счетов на него не распространяются. Таким образом, по мнению авторов схемы, имущество, которое является объектом налогообложения, переданное в ПИФ не учитывается на балансе в качестве объектов основных средств ни у учредителей доверительного управления (пайщиков ПИФа), ни у Управляющей компании фонда. Следовательно, оно (имущество) не является объектом налогообложения. Но такая позиция спорна.

Паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс. Он состоит из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем доверительного управления ( ст. 10 закона «Об инвестиционных фондах» от 29 ноября 2001 (ред. от 29 июня 2004) №156-ФЗ) .

ПИФ не является юридическим лицом. Следовательно, он не может обладать правом собственности на имущество. Имущество ПИФа принадлежит пайщикам – учредителям управления. Именно они и должны платить налоги с имущества, переданного в управление, а также приобретенного в рамках договора доверительного управления (ст. 378 НК РФ). Эта позиция изложена в совместном письме Минфина РФ №01-СШ/45 и МНС РФ №01-3-03/666 от 10 июня 2004 года.

Очевидно, что использование подобной схемы оптимизации скорее всего приведет к конфликту с налоговой службой.

«Это добыча для рейдеров…»

Лев Лялин , заведующий адвокатским бюро «Эгида»:

Я считаю, что схема с передачей имущества в ПИФ открытой прозрачной компании принесет не пользу, а скорее проблемы. На мой взгляд, стоит обратить внимание на статью 11 закона «Об инвестиционных фондах» от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ. В ней сказано, что имущество, составляющее ПИФ, является общим для владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел этого имущества и выдел из него доли в натуре не допускаются. Таким образом, возникает чисто технический вопрос: каковы гарантии собственника на его использование имущества, когда оно обезличено? Надеяться, что кругом будут «свои люди», не приходится. Как показывает практика корпоративных захватов, все, что выходит из-под реального контроля собственника, очень быстро становится легкой добычей рейдеров.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ситуация, конечно, может быть и иная, если компании, в том числе и пайщики, на самом деле явно или скрыто имеют одного «хозяина». В этом случае управление имуществом будет осуществлять свой собственный управляющий (управляющая компания). То есть имущество будет просто переложено из одного кармана в другой. Но позволить себе такое могут исключительно крупные компании. В данной ситуации, которая будет отслеживаться и ФСФР, и налоговыми органами, может стать вопрос о взаимозависимых лицах (ст. 20 НК РФ), мнимых сделках и пр. Расходы на содержание и маскировку такой структуры, работа с паями, акциями, ведение реестров вполне способна съесть любую выгоду.

Источники

Налоги схема недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here