Возмещение ндс арендатору

Содержание

  • Когда при возврате имущества владельцу арендатор должен заплатить НДС

    Минфин уточнил, надо ли арендатору платить НДС при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений арендуемого имущества.

    В письме от 10.07.2019 № 03-07-11/51062 отмечается, что статья 146 НК РФ относит к объекту налогообложения НДС операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории России. При этом передача товаров, результатов выполненных работ (оказанных услуг) на безвозмездной основе в целях НДС также признается реализацией.

    В связи с этим передача арендатором арендодателю на безвозмездной основе результатов работ по улучшению арендованного имущества, неотделимых от данного имущества, облагается НДС в общем порядке.

    Это значит, что если арендатор возвращает арендодателю имущество с неотделимыми улучшениями, он должен уплатить НДС.

    По общему правилу все произведенные арендатором улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Исключение составляют неотделимые улучшения арендованного имущества. Под ними понимаются улучшения, не отделимые без вреда для самого арендованного имущества.

    При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Но если имеются неотделимые улучшения, имущество возвращается вместе с ними. В этом случае арендатор вправе претендовать на компенсацию стоимости этих улучшений.

    Но компенсация выплачивается не во всех случаях. Арендатор вправе требовать возмещения только если улучшения производились с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

    Улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Это касается как отделимых, так и неотделимых улучшений.

    НДС в отношении возмещения коммунальных расходов

    НДС в отношении возмещения коммунальных расходов

    Нередко на практике возникают вопросы, касающиеся начисления НДС в отношении возмещения коммунальных расходов. Что говорят нормы законодательства?

    В силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров, работ, услуг на территории РФ. Перечень операций, не являющихся объектом налогообложения, определен п. 2 данной статьи.

    В ситуации, когда учреждение-арендодатель имеет на своем балансе котельную, оно является поставщиком тепловой энергии, соответственно, происходит реализация услуг, поэтому оплата арендатором коммунальных услуг является объектом обложения НДС. По общему правилу при осуществлении операций по реализации товаров (работ, услуг) плательщики НДС выставляют счета-фактуры.

    В том случае, когда арендодатель сам не является поставщиком коммунальных услуг, при заключении договоров с энергоснабжающими организациями он выступает в роли покупателя (абонента), приобретая коммунальные услуги, в том числе для арендатора. Это связано с тем, что арендатор самостоятельно не может заключить договор на оказание коммунальных услуг напрямую с энергоснабжающей организацией, так как обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого оборудования, необходимого для обеспечения учета потребления энергии, согласно п. 2 ст. 539, ст. 548 ГК РФ. При этом арендатор компенсирует коммунальные расходы арендодателя на основании отдельного договора на возмещение затрат по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды в качестве платежей, являющихся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений.

    В такой ситуации учреждение-арендодатель не оказывает коммунальные услуги, следовательно, не получает выручку от совершения таких операций, поэтому операции по предоставлению арендаторам коммунальных услуг не относятся к операциям по реализации товаров для целей начисления НДС (см. Письмо Минфина РФ от 31.12.2008 N 03-07-11/392, Определение ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07). А если нет реализации услуг, то нет обязанности выставлять арендатору счет-фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг.

    >
    Налог на прибыль в отношении возмещения коммунальных расходов
    Содержание
    Возмещение коммунальных расходов арендатором (С. Мухин, журнал «Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение».

    Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

    Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    Между ООО (Арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого сооружения с 28.04.2017, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование сооружение дорожного транспорта. Передаваемое арендованное сооружение принадлежит арендодателю на праве собственности, включено в Реестр объектов муниципальной собственности. С 01.01.2017 ООО не оплачивало НДС, ссылаясь на п. 2 ст. 146 НК РФ. 25 ноября 2019 г. пришло требование из ИФНС, что ООО должно предоставить декларации по НДС, и уплатить НДС за 2017, 2018, 2019 гг. ИФНС ссылается на Определение Верховного Суда РФ N 309-КГ17-16472 от 15.11.2017, N 301-КГ17-19906 от 29.12.2017, так как у арендатора муниципального имущества возникает обязанность налогового агента. Должно ли Общество подавать налоговые декларации по НДС? Является ли Общество налоговым агентом по НДС? По какой ставке следует исчислять НДС?

    По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
    Если организации передано в аренду имущество казны муниципалитета, то организация признается налоговым агентом по НДС. В таком случае необходимо исчислить НДС и представить уточненные декларации за прошедшие налоговые периоды 2017-2019 гг. Перед представлением уточненных деклараций необходимо уплатить недоимку по налогу и соответствующие ей пени.

    Читайте так же:  Оптимальная сумма выплаты дивидендов

    Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
    — Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при предоставлении на территории РФ органами государственной власти, местного самоуправления имущества в аренду.

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Вахромова Наталья

    Ответ прошел контроль качества

    28 ноября 2019 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Коммунальный НДС при аренде помещений. Вычет для арендатора

    Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем. То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации уплачивает и сумму налога. Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно.

    Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. ст. 171, 172 НК РФ):

    — принятие услуг к учету;

    — участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях;

    арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

    Как раз последнее из требований и есть камень преткновения. То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры. Понятно, что при заключении прямых договоров с коммунальщиками проблема решается сама собой. Ведь снабжающие организации составят и предъявят арендатору все необходимые документы. Однако подобная схема коммунальных отношений при аренде помещения встречается довольно редко .

    ———————————
    См. статью “Коммунальные расходы арендатора. Учет для налога на прибыль“ на с. 12.

    Реализация и компенсация

    Итак, за исключением случая прямых расчетов арендатора с коммунальщиками единственным возможным автором требуемого счета-фактуры является арендодатель. Рассмотрим случай, когда собственник помещения выставляет документ на коммунальные услуги от своего имени. Насколько это правомерно?

    Увы, точка зрения ведомственных специалистов по данному вопросу на сегодня малоутешительна. Так, финансисты в Письме от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52 со ссылкой на постановления ВАС РФ отмечают, что реализация электроэнергии владельцем помещения арендатору невозможна. По той простой причине, что последний сам является абонентом энергоснабжающей организации и, соответственно, никак не может выступать в роли энергоснабженца для арендатора (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. N 7349/99). Арендатор же не может быть признан абонентом, поскольку объект, потребляющий энергию, находится не на его балансе (Постановление ВАС РФ от

    8 декабря 1998 г. N 5905/98). А раз нет факта реализации в целях НДС, то и сам налог на передачу электроэнергии начислять не нужно. Значит, невозможно и выставление соответствующего счета-фактуры. Приведенные выводы Минфин распространил и на прочие коммунальные услуги в Письме от 24 марта 2007 г. N 03-07-15/39. А немного позднее Федеральная налоговая служба придала этим разъяснениям статус официальной позиции обоих ведомств, направив для использования в работе всем подотчетным налоговым инспекциям (Письмо ФНС России от 23 апреля 2007 г. N ШТ-6-03/[email protected]).

    Итак, если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставит от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета. Ведь указание собственника помещения в качестве продавца коммунальных благ не соответствует реальной хозяйственной ситуации.

    Подобным образом не возникает объекта реализации и в том случае, когда по условиям договора арендатор лишь компенсирует арендодателю затраты на коммуналку. Ведь в данном случае речь идет о возмещении расходов, а не о продаже услуг. Значит, НДС-объект отсутствует. Как и обязанность арендодателя по выставлению счета-фактуры. Ну а без этого документа рассчитывать на вычет НДС, предъявленного в составе компенсации, арендатору не приходится (Письма Минфина России от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52, от 24 марта 2007 г. N 03-07-15/39).

    Отдельного внимания заслуживает вариант, при котором арендодатель выступает в

    роли посредника (ст. 1005 ГК РФ). То есть стороны заключают отдельное соглашение или указывают непосредственно в арендном контракте, что собственник помещения (агент) по заданию арендатора (принципала) приобретает за его счет, но от своего имени коммунальные услуги у снабжающих организаций.

    При таком подходе у арендодателя, без сомнений, есть все основания перевыставлять счета-фактуры, полученные от коммунальщиков, арендатору. Соответственно, последний сможет беспрепятственно применить НДС-вычет по затратам на коммуналку после принятия данных услуг к учету.

    Примечание. Собственник помещения может выставить коммунальный счет-фактуру от своего имени, если приобретает услуги у снабжающих организаций в качестве посредника по агентскому договору для арендатора-принципала.

    Здесь единственной проблемой на пути к вычету может быть претензия инспекторов к самой правомерности посреднических отношений в данном случае . К сожалению, ни официальной позиции, ни арбитражной практики по применению описанного способа на сегодня нет. Поэтому сторонам арендного договора, которые решают использовать подобную конструкцию правоотношений, не помешает иметь в виду налоговые риски по прибыли и НДС.

    ———————————
    См. статью “Коммунальные расходы арендатора. Учет для налога на прибыль“ на с. 12.

    Маскируем коммуналку для вычета НДС

    Рассмотрев большую часть способов оформления коммунальных расчетов при аренде помещений, можно констатировать, что их использование не слишком выгодно арендатору в налоговом смысле. Либо грозит вполне обоснованными претензиями со стороны инспекторов.

    Впрочем, отчаиваться и прощаться с НДС-вычетом по

    коммуналке арендатору все же не стоит. Важно помнить, что все озвученные выводы относятся к случаю, когда коммунальные платежи он компенсирует сверх суммы арендной платы. Таким образом, в поиске подходящего во всех смыслах варианта мы вновь неизбежно приходим к способу учета коммуналки в составе арендной платы. Ведь для вычета коммунального НДС у арендатора он так же благоприятен, как для учета соответствующих затрат в его налоговых расходах.

    Итак, по условиям арендного договора в сумму ежемесячной платы за помещение входит стоимость коммунальных услуг, которые потребляет непосредственно арендатор. Организовать это можно двумя способами.

    Коммуналку можно включить в арендные платежи фиксированной суммой. Арендодатель при этом рассчитывает желаемый размер компенсации на основании действующих тарифов и предполагаемого объема потребления арендатором коммунальных услуг. Делает это он, как правило, с учетом сезонных изменений тарифов, то есть вычисляя среднюю за год величину ежемесячного платежа.

    Читайте так же:  Превышен размер стандартных налоговых вычетов

    Правда, упоминать в договоре о коммунальных расходах в данном случае не стоит. На их расчетную стоимость нужно просто увеличить сумму арендной платы и зафиксировать в контракте с арендатором полученную величину. Именно она должна фигурировать в счете-фактуре, который собственник помещения будет выставлять арендатору по итогам месяца. При таком подходе арендатор сможет принять к вычету весь НДС, предъявленный владельцем недвижимости (как обычный “входной“ налог, начисляемый на сумму арендной платы).

    Другое дело, что

    арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной. Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг. Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы.

    При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях — основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением. Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг. Напомним, что данный вариант установления арендной платы как определяемой величины абсолютно законен, поскольку механизм ее расчета останется неизменным в течение всего срока действия договора (см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

    Описанный способ приведет к тем же налоговым последствиям, что и предыдущий. Заметим, что финансисты в Письме от 19 сентября 2006 г. N 03-06-01-04/175 не только признали за арендатором право на коммунальный НДС-вычет в данной ситуации, но и подсказали, каким образом должен быть оформлен счет-фактура, чтобы правомерность вычета не вызывала никаких вопросов. По мнению Минфина, к коммуналке как переменной части арендного платежа применимы те же правила налогообложения, что и к обычной плате за пользование помещением.

    То есть она облагается налогом на добавленную стоимость как составляющая услуги по аренде. А значит, нет проблем с НДС-вычетом при наличии правильного счета-фактуры. Такого, в котором коммунальные услуги не выделены и никак не обозначены, а налог предъявлен с общей суммы комбинированного арендного платежа.

    Примечание. Оптимальные налоговые последствия арендатору обеспечит вариант, согласно которому коммуналка включена в сумму арендной платы в виде переменной составляющей.

    При использовании данного способа следует обратить внимание еще на один существенный момент. Как правило, документы на оказанные услуги от коммунальщиков поступают с некоторым опозданием, уже в следующем месяце. Поэтому если арендная плата за текущий месяц вносится в его первых числах, то у арендодателя не будет возможности рассчитать в срок переменную составляющую платежа. Таким образом, коммунальная часть будет входить в его состав с опозданием на месяц. Чтобы полностью обезопасить себя от претензий инспекторов, этот факт можно зафиксировать в арендном договоре.

    Пример. ООО “Арсенал“ арендует помещение под магазин. Фиксированная часть арендной платы по договору составляет 70 800 руб. (в том числе НДС — 10 800 руб.), а переменная отражает сумму коммунальных платежей за месяц по услугам, потребленным арендатором. “Арсенал“ перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

    Согласно счетам коммунальных служб, выставленным арендодателю, общая стоимость услуг за январь 2008 г. равна 17

    700 руб. (в том числе НДС — 2700 руб.), а за февраль — 18 100 руб. (в том числе НДС — 2761 руб.).

    Арендодатель выставил “Арсеналу“ счета-фактуры на последнее число:

    — января — на сумму 70 800 руб., в том числе НДС — 10 800 руб.;

    — февраля — на сумму 88 500 руб. (70 800 + 17 700), в том числе НДС — 13 500 руб.;

    — марта — на сумму 88 900 руб. (70 800 + 18 100), в том числе НДС — 13 561 руб.

    Бухгалтер “Арсенала“ при расчете налогооблагаемой прибыли за I квартал 2008 г. включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение и коммунальные услуги в размере 210 339 руб. ((70 800 — 10 800) + (88 500 — 13 500) + (88 900 — 13 561)). А в состав суммы, заявленной к вычету в квартальной декларации по НДС, был включен налог в размере 37 861 руб. (10 800 + 13 500 + 13 561).

    Рубрики

    Оксана Чевина

    Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем. То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации оплачивает и сумму налога. Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно.

    Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ):

    – принятие услуг к учету;

    – участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях;

    – наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

    Как раз последнее из требований и есть камень преткновения. То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры. Понятно, что при заключении прямых договоров с коммунальщиками проблема решается сама собой. Ведь снабжающие организации составят и предъявят арендатору все необходимые документы. Однако подобная схема коммунальных отношений при аренде помещения встречается довольно редко.

    Исчисление НДС

    НДС при аренде муниципального имущества считается по традиционной формуле: посредством умножения налоговой базы на ставку. Если в договоре сумма НДС не выделена и указано, что налог включен в арендную плату, то налоговая база определяется на дату ее перечисления так:

    Кстати, база считается отдельно по каждому арендованному объекту.

    Если имела места задержка с оплатой аренды и в связи с этим арендатор обязан уплатить неустойку, штраф и т.д., то в сумму налоговой базы такие санкции не включаются (Письмо Минфина от 04.03.2013 № 03-07-15/6333 ).

    Напомним, что ставка НДС с 01.01.2019 повышена с 18% до 20%. Соответственно, и расчетная ставка в 2019 году будет применяться не 18/118, а 20/120.

    Реализация и компенсация

    Итак, за исключением случая прямых расчетов арендатора с коммунальщиками единственным возможным автором требуемого счета-фактуры является арендодатель. Рассмотрим случай, когда собственник помещения выставляет документ на коммунальные услуги от своего имени. Насколько это правомерно?

    Если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставил от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета

    Увы, точка зрения ведомственных специалистов по данному вопросу на сегодня малоутешительна. Так, финансисты в письме от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 со ссылкой на постановления ВАС РФ отмечают, что реализация электроэнергии владельцем помещения арендатору невозможна. По той простой причине, что последний сам является абонентом энергоснабжающей организации и соответственно никак не может выступать в роли энергоснабженца для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Арендатор же не может быть признан абонентом, поскольку объект, потребляющий энергию, находится не на его балансе (постановление ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. № 5905/98). А раз нет факта реализации в целях НДС, то и сам налог на передачу электроэнергии начислять не нужно. Значит, невозможно и выставление соответствующего счета-фактуры. Приведенные выводы Минфин распространил и на прочие коммунальные услуги в письме от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39. А немного позднее Федеральная налоговая служба придала этим разъяснениям статус официальной позиции обоих ведомств, направив для использования в работе всем подотчетным налоговым инспекциям (письмо ФНС России от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340).

    Читайте так же:  Уплата земельного и имущественного налога
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Итак, если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставит от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета. Ведь указание собственника помещения в качестве продавца коммунальных благ не соответствует реальной хозяйственной ситуации.

    Подобным образом не возникает объекта реализации и в том случае, когда по условиям договора арендатор лишь компенсирует арендодателю затраты на коммуналку. Ведь в данном случае речь идет о возмещении расходов, а не о продаже услуг. Значит, НДС-объект отсутствует. Как и обязанность арендодателя по выставлению счета-фактуры. Ну а без этого документа рассчитывать на вычет НДС, предъявленного в составе компенсации, арендатору не приходится (письма Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52, от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

    Маскируем коммуналку для вычета НДС

    Рассмотрев большую часть способов оформления коммунальных расчетов при аренде помещений, можно констатировать, что их использование не слишком выгодно арендатору в налоговом смысле. Либо грозит вполне обоснованными претензиями со стороны инспекторов.

    Впрочем, отчаиваться и прощаться с НДС-вычетом по коммуналке арендатору все же не стоит. Важно помнить, что все озвученные выводы относятся к случаю, когда коммунальные платежи он компенсирует сверх суммы арендной платы. Таким образом, в поиске подходящего во всех смыслах варианта мы вновь неизбежно приходим к способу учета коммуналки в составе арендной платы. Ведь для вычета коммунального НДС у арендатора он так же благоприятен, как для учета соответствующих затрат в его налоговых расходах.

    Итак, по условиям арендного договора в сумму ежемесячной платы за помещение входит стоимость коммунальных услуг, которые потребляет непосредственно арендатор. Организовать это можно двумя способами.

    Константа…

    Коммуналку можно включить в арендные платежи фиксированной суммой. Арендодатель при этом рассчитывает желаемый размер компенсации на основании действующих тарифов и предполагаемого объема потребления арендатором коммунальных услуг. Делает это он, как правило, с учетом сезонных изменений тарифов, то есть вычисляя среднюю за год величину ежемесячного платежа.

    Правда, упоминать в договоре о коммунальных расходах в данном случае не стоит. На их расчетную стоимость нужно просто увеличить сумму арендной платы и зафиксировать в контракте с арендатором полученную величину. Именно она должна фигурировать в счете-фактуре, который собственник помещения будет выставлять арендатору по итогам месяца. При таком подходе арендатор сможет принять к вычету весь НДС, предъявленный владельцем недвижимости (как обычный «входной» налог, начисляемый на сумму арендной платы).

    Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной. Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг. Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы.

    …или переменная

    При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях – основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением. Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг. Напомним, что данный вариант установления арендной платы как определяемой величины абсолютно законен, поскольку механизм ее расчета останется неизменным в течение всего срока действия договора (см. п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

    Оптимальные налоговые последствия арендатору обеспечит вариант, согласно которому коммуналка включена в сумму арендной платы в виде переменной составляющей

    Описанный способ приведет к тем же налоговым последствиям, что и предыдущий. Заметим, что финансисты в письме от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175 не только признали за арендатором право на коммунальный НДС-вычет в данной ситуации, но и подсказали, каким образом должен быть оформлен счет-фактура, чтобы правомерность вычета не вызывала никаких вопросов. По мнению Минфина, к коммуналке как переменной части арендного платежа применимы те же правила налогообложения, что и к обычной плате за пользование помещением. То есть она облагается налогом на добавленную стоимость как составляющая услуги по аренде. А значит, нет проблем с НДС-вычетом при наличии правильного счета-фактуры. Такого, в котором коммунальные услуги не выделены и никак не обозначены, а налог предъявлен с общей суммы комбинированного арендного платежа.

    При использовании данного способа следует обратить внимание еще на один существенный момент. Как правило, документы на оказанные услуги от коммунальщиков поступают с некоторым опозданием, уже в следующем месяце. Поэтому если арендная плата за текущий месяц вносится в его первых числах, то у арендодателя не будет возможности рассчитать в срок переменную составляющую платежа. Таким образом, коммунальная часть будет входить в его состав с опозданием на месяц. Чтобы полностью обезопасить себя от претензий инспекторов, этот факт можно зафиксировать в арендном договоре.

    Пример

    ООО «Арсенал» арендует помещение под магазин. Фиксированная часть арендной платы по договору составляет 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.), а переменная отражает сумму коммунальных платежей за месяц по услугам, потребленным арендатором. «Арсенал» перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

    Читайте так же:  Налоговый вычет ипотека nalog ru

    Согласно счетам коммунальных служб, выставленным арендодателю, общая стоимость услуг за январь 2008 года равна 17 700 руб. (в том числе НДС – 2700 руб.), а за февраль – 18 100 руб. (в том числе НДС – 2761 руб.).

    Арендодатель выставил «Арсеналу» счета-фактуры на последнее число:

    – января – на сумму 70 800 руб., в том числе НДС – 10 800 руб.;

    – февраля – на сумму 88 500 руб. (70 800 + 17 700), в том числе НДС – 13 500 руб.;

    – марта – на сумму 88 900 руб. (70 800 + 18 100), в том числе НДС – 13 561 руб.

    Бухгалтер «Арсенала» при расчете налогооблагаемой прибыли за I квартал 2008 года включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение и коммунальные услуги в размере 210 339 руб. ((70 800 – 10 800) + (88 500 – 13 500) + (88 900 – 13 561)). А в состав суммы, заявленной к вычету в квартальной декларации по НДС, был включен налог в размере 37 861 руб. (10 800 + 13 500 + 13 561).

    Аренда муниципального имущества и НДС 2018 — 2019

    Организация или ИП может выступать налоговым агентом по НДС в нескольких случаях. Один из них – это аренда на территории РФ федерального имущества, имущества субъектов РФ, муниципального имущества у органов госвласти и управления и (или) органов местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ). Причем обязанности налогового агента возникают, только если такие органы выступают именно в качестве арендодателей.

    Соответственно, арендатору не придется исполнять обязанности налогового агента, если арендодателем будет:

    • казенное учреждение, поскольку в этом случае объекта обложения НДС не возникает (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина от 24.03.2013 № 03-07-15/12713 );
    • балансодержатель имущества (не орган власти или управления). Тогда сам балансодержатель должен исчислять НДС с сумм арендной платы, полученных от арендатора (Письмо Минфина от 28.12.2012 № 03-07-14/121 ).

    Не понадобится платить НДС и в случае аренды у государства земельных участков. Арендная плата за пользование ими обложению НДС не подлежит (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436 ).

    Кстати, арендованное муниципальное имущество может быть передано арендатором в субаренду. Но при этом обязанности налогового агента с него не снимаются (Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436 ).

    Уплата исчисленного НДС агентом

    Налоговый агент должен удержать исчисленный НДС из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет (п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ). При аренде муниципального имущества НДС в 2018 — 2019 годах уплачивается 3-мя равными частями не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, следующих за отчетным периодом, вместе с налогом по другим операциям (п. 1, 3 ст. 174 НК РФ, Письмо ФНС от 13.09.2011 № ЕД-4-3/[email protected] ). То есть сроки для налоговых агентов установлены такие же, как и для налогоплательщиков.

    Составление счета-фактуры

    Налоговый агент в течение 5 календарных дней со дня перечисления арендной платы арендодателю должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Хотя прямо этот срок для налоговых агентов в НК не прописан, в одном из своих писем ФНС рекомендовала ориентироваться на общеустановленный срок для выставления счетов-фактур (Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/[email protected] ).

    Арендодатель-посредник

    Отдельного внимания заслуживает вариант, при котором арендодатель выступает в роли посредника (ст. 1005 ГК РФ). То есть стороны заключают отдельное соглашение или указывают непосредственно в арендном контракте, что собственник помещения (агент) по заданию арендатора (принципала) приобретает за его счет, но от своего имени коммунальные услуги у снабжающих организаций.

    При таком подходе у арендодателя, без сомнений, есть все основания перевыставлять счета-фактуры, полученные от коммунальщиков, арендатору. Соответственно последний сможет беспрепятственно применить НДС-вычет по затратам на коммуналку после принятия данных услуг к учету.

    Здесь единственной проблемой на пути к вычету может быть претензия инспекторов к самой правомерности посреднических отношений в данном случае. К сожалению, ни официальной позиции, ни арбитражной практики по применению описанного способа на сегодня нет. Поэтому сторонам арендного договора, которые решают использовать подобную конструкцию правоотношений, не помешает иметь в виду налоговые риски по прибыли и НДС.

    Собственник помещения может выставить коммунальный счет-фактуру от своего имени, если приобретает услуги у снабжающих организаций в качестве посредника по агентскому договору для арендатора-принципала

    Принятие к вычету уплаченного в бюджет НДС

    Если налоговый агент является плательщиком НДС, то он вправе принять уплаченный в бюджет НДС к вычету (при применении спецрежимов или освобождения от уплаты налога по ст. 145 НК РФ вычеты не положены). Для этого должны выполняться несколько условий (п. 3 ст. 171 НК РФ):

    • арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;
    • у арендатора есть платежные документы, подтверждающие перечисление НДС в бюджет, и счет-фактура;
    • услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ).

    Если все условия соблюдены, то право заявить НДС к вычету появляется у арендатора в том квартале, в котором этот налог был уплачен (Письмо Минфина от 26.01.2015 № 03-07-11/2136 ). При этом необходимо зарегистрировать счет-фактуру на арендную плату в книге покупок.

    Представление декларации

    Налоговый агент должен представить декларацию по НДС в свою ИФНС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Сведения об исчисленном НДС при аренде госимущества отражаются в разделе 2 декларации. В отношении каждого такого арендодателя заполняется свой раздел 2, если арендуется несколько объектов у разных госорганов.

    НДС при возмещении арендатору стоимости ремонта

    Наше предприятие (арендодатель) сдает помещение в аренду за 236 000 руб. в месяц (включая НДС — 36 000 руб.). В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды арендатор обязался осуществить в июне в арендуемом помещении ремонт (согласованная сметная стоимость ремонтных работ 177 000 руб., в том числе НДС — 27 000 руб.), а арендодатель — возместить расходы на ремонт за счет арендной платы. В июне арендатор, заключив договоры с подрядчиками, произвел ремонт. В этом же месяце арендатор выставил нам соответствующий счет-фактуру на ремонтные работы, перечислил на наш расчетный счет арендную плату за минусом расходов на ремонт — 59 000 руб. (в том числе НДС — 9000 руб.). Каков бухгалтерский и налоговый учет у нашего предприятия (арендодателя)? Является ли рассматриваемая операция взаимозачетом? Необходимо ли нам в данном случае применить п. 4 ст. 168 НК РФ?

    Читайте так же:  Налоговый вычет за установку брекетов ребенку

    В общем случае в соответствии с гражданским законодательством проведение за свой счет капитального ремонта имущества, переданного в аренду, возлагается на арендодателя. А текущего ремонта — на арендатора (ст. 616 ГК РФ).

    В то же время Гражданский кодекс РФ допускает, что обязанность по ремонту может распределяться иначе. Арендодатель и арендатор вправе распределить обязанности по ремонту своим соглашением (ст. 616 ГК РФ).

    В частности, стороны договора аренды могут предусмотреть, что арендатор производит любой ремонт арендуемого имущества, а арендодатель возмещает ему соответствующие расходы.

    Если предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды для предприятия является видом деятельности, то арендная плата для предприятия является доходом от обычного вида деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»), который в бухгалтерском учете арендодателя отражается с использованием счета 90 «Продажи» (Инструкция по применению Плана счетов).

    В противном случае арендная плата для арендодателя должна признаваться прочим доходом (п. 7 ПБУ 9/99), учитываемым на счете 91 субсчет 1 «Прочие доходы».

    В рассматриваемой ситуации арендатор передает арендодателю результаты ремонтных работ.

    Если предоставление своих активов в аренду для предприятия является видом деятельности, то расходы на ремонт в бухгалтерском учете арендодателя являются расходом, связанным с обычной деятельностью (п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации»). Следовательно, данные расходы могут быть учтены на счете 20 «Основное производство». В противном случае расходы на ремонт арендодатель в своем учете должен отразить на счете 91 субсчет 2 «Прочие расходы».

    В целях налогообложения НДС передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица признается реализацией работ (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому для арендатора реализация арендодателю работ по ремонту помещения, выполняемых за счет арендной платы, является объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Отсюда следует, что арендатор должен выставить арендодателю соответствующий счет-фактуру от своего имени. «Входной» НДС по ремонтным работам в учете арендодателя отражается на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

    В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

    Из вопроса следует, что стороны договора аренды пришли к соглашению, что арендодатель обязуется возместить арендатору расходы на ремонт за счет арендной платы. Указанное является взаимозачетом. Ведь обязанность арендатора перечислять арендную плату и обязанность арендодателя возместить стоимость ремонта помещения представляют собой гражданско-правовые встречные однородные денежные требования. Отметим, что с этим согласны судьи (см., например, п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

    К выводам о правомерности взаимозачета путем уменьшения арендной платы на стоимость ремонта арендуемого имущества пришли судьи в постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2005 № Ф04-3251/2005(11646-А67-39), ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2005 № А29-1115/2004-2э.

    В соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ при осуществлении взаимозачета сумму НДС необходимо перечислить контрагенту платежным поручением. Поэтому, по нашему мнению, арендодатель может принять к вычету сумму «входного» НДС по ремонту, предъявленную арендатором в общеустановленном порядке, при условии перечисления налога арендатору отдельным платежным поручением (п. 4 ст. 168, п. 2 ст. 172 НК РФ).

    Проиллюстрируем сказанное на примере.

    Воспользуемся условиями, содержащимися в вопросе. Допустим, что для предприятия предоставление имущества в аренду является видом деятельности и по условиям договора арендатор должен уплачивать арендную плату в срок 5-го числа следующего месяца.

    В бухгалтерском учете предприятия (арендодателя) в июне могут быть сделаны следующие записи:

    Дебет 76

    субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате» Кредит 90 субсчет 1 «Выручка»

    — 236 000 руб. — начислена арендная плата за месяц

    Дебет 90

    субсчет 3 «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

    — 36 000 руб. — начислен НДС на стоимость арендной платы

    Дебет

    20 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по ремонту»

    — 150 000 руб. — стоимость проведенного арендатором ремонта включена в состав расходов по обычным видам деятельности

    Дебет 19

    Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по ремонту»

    — 27 000 руб. — отражен «входной» НДС по сделанному ремонту.

    5 июля (либо позже) стороны могут подписать акт зачета взаимных требований (арендной платы за июнь и стоимости ремонтных работ).

    В июле в учете предприятия оформляются проводки:

    Дебет 76

    «Расчеты с арендатором по ремонту» Кредит 76 «Расчеты с арендатором по арендной плате»

    — 150 000 руб. — погашена задолженность перед арендатором за проведенный им ремонт

    Дебет 76

    «Расчеты с арендатором по ремонту» Кредит 51

    — 27 000 руб. — перечислен арендатору НДС в силу п. 4 ст. 168 НК РФ

    Дебет 51 Кредит 76

    «Расчеты с арендатором по арендной плате»

    — 27 000 руб. — получен на расчетный счет НДС от арендатора

    Дебет 51 Кредит 76

    «Расчеты с арендатором по арендной плате»

    — 59 000 руб. — поступило на расчетный счет превышение арендной платы над расходами на ремонт.

    Как отмечено выше, вычет НДС по расходам на ремонт осуществляется в общеустановленном порядке и при соблюдении условия п. 2 ст. 172 НК РФ, т.е. при условии уплаты НДС арендатору:

    Дебет 68

    субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

    Видео (кликните для воспроизведения).

    — 27 000 руб. — отражен вычет «входного» НДС по ремонтным работам.

    Источники

    Возмещение ндс арендатору
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here